路線価 (2023) 岐阜県羽島市正木町大浦字堤外1437-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 羽島市岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
価格時点	2023 年
駅名	不破一色駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	483万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	485万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円／坪 1平米 2万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽島市北部郊外の住宅地域を中心に、広くは市内各所や隣接市町の住宅地域を含むが、市街化調整区域内の宅地取引との価格牽連性が強い。主な需要者は、低額物件を選好する勤労一次取得者層や地縁性のある自営業者などである。住宅用地の需要総額は、当該地域付近では土地で５００万円～６００万円程度の需要が一応見込まれるものの、概して住宅用地としての需給は弱く、市街化調整区域内の取引自体も散発的ではある。 (2) 同一需給圏は羽島市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は羽島市内に居住又は勤務する個人層。当該地域は市街化調整区域であるが、街路の配置及び区画の状況等は比較的良好で、従来から一般住宅も多く見られる地域である。なお、土地利用の規制から、需要を喚起する不動産開発は見られず、土地需要は低迷している。なお、調整区域内宅地の取引は散発的であり、中心価格帯の把握には困難性を有している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建物利用は低層の自用の住宅を中心とした市街化調整区域内の住宅地域にあり、公法上の制約から賃貸利用目的の建物を想定する事ができない土地であるため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、取引事例は市街化調整区域内の類似地域から選択採用し比較し得た。よって代表標準地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が認められる市内の市街化調整区域宅地の事例及び対象標準地と同じ正木町内の事例を採用しており、市場の実態を反映している。なお、原則市街化調整区域内において貸家住宅の建設は不可のため収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	不破一色駅南東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽島市岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の北東方の外延部に在する市街化調整区域内の住宅地域である。住宅や畑のほか太陽光施設の設置も多くみられる。公法上の規制もあって、地価水準は弱含みに推移すると予測される。 (2)当該地域は市街化調整区域内の住宅地域のため、公法規制等により、今後も当分の間は現状維持程度と予測される。なお、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は単年では微増し、世帯数も増加傾向を維持している。高齢者比率は県平均より低い。新設住宅着工戸数は、前年より増加傾向を維持している。 (2)羽島市の人口はここ数年下落傾向にあったが、直近１年間はやや増加傾向にある。また、戸建分譲件数は直近１年間では高水準で推移している。
地域要因
(1)公法規制もあって静態的な地域であり、特段の地域要因の変動は、見られない。 (2)特段の地域要因に変動はない。なお、土地利用の規制から、目立つ宅地開発は見られず、静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽島Ｙ５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万356 円／平米 6万7,297 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,001 円／平米 8万2,653 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,214 円／平米 7万6,745 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽島Ｙ５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,809 円／平米 5万5,571 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,351 円／平米 11万6,870 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,021 円／平米 10万5,861 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽島Ｙ５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,352 円／平米 7万7,202 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,048 円／平米 7万6,197 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,411 円／平米 8万4,009 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽島２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,750 円／平米 11万1,578 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,316 円／平米 11万143 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,376 円／平米 9万505 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	羽島Ｙ５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,402 円／平米 9万591 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,585 円／平米 8万4,584 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情