路線価 (2023) 岐阜県羽島市桑原町八神字与吉3111 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 羽島市岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
価格時点	2023 年
駅名	江吉良駅 から 6200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	961万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	961万 円 (654 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽島市南部の住宅地域を中心に、広くは市内各所や隣接市町の住宅地域を含むが、市街化調整区域内の宅地取引との価格牽連性が強い。市の中心部からは相当離れた位置にある旧来からの集落地域であるため、需要者も当該地域に地縁性のある者に限定される可能性が高い。市街化調整区域内にあっても、特に南部の郊外では宅地需要が弱く、取引自体も散発的である。当該地域付近では需要の中心価格帯は明確には形成されていない状況である。 (2) 同一需給圏は当市南部等の調整区域に所在する住宅地域である。主な需要者は圏内居住者で、このほか圏内に地縁を有する者も見込まれる。当市の調整区域では上中町や正木町等で取引が散見されるが、現状の宅地供給は市街化区域で十分賄われているので、調整区域の市場性は劣後している。とりわけ、当市南端部に位置する桑原地区は、県道の新設事業など公共投資が行われているが、少子高齢化等の影響もあって住宅需要が極めて弱く静態的な市場である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の自用の住宅と農地とが混在する郊外の市街化調整区域内の住宅地域にあり、公法上の制約から賃貸利用目的の建物を想定する事ができない土地であるため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、取引事例は散在的ではあるが、市街化調整区域内の類似地域から選択採用し比較し得た。よって、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は調整区域における実際の取引事例から求めて、検証性を備え妥当するものと考量する。一方、公法規制がきびしい調整区域では、新規の貸家建設ができず収益モデルの想定が困難なため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では成約事例から試算して指標性を有する比準価格を標準にして、前年価格からの変動状況も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江吉良駅南西方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	197.8 坪 (654 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽島市岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
標準地の範囲
東	160 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)羽島市南部郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。周辺では新濃尾大橋の建設が進められている。地縁性が強く、居住人口は減少し宅地需要も弱いため、地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (2)当市南端部に位置する近隣地域の住宅需要は、少子高齢化等の影響を受けて著しく弱く、今後も当分の間は弱含みに推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は単年では微増し、世帯数も増加傾向を維持している。高齢者比率は県平均より低い。新設住宅着工戸数は、前年より増加傾向を維持している。 (2)人口減少・高齢化は進行するも県平均より緩やか。直近の土地取引件数・住宅着工数は増加傾向。宅地開発の軸足は郊外から市街地寄りに移っている。
地域要因
(1)郊外の市街化調整区域内の住宅地域であり、静態的に推移している。特段の地域要因の変動は、見られない。 (2)農家住宅主体の集落地域で変動要因に乏しく静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽島Ｙ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,435 円／平米 7万4,170 円／坪
推定価格 平米 坪	2万763 円／平米 6万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,888 円／平米 4万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽島Ｙ５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,809 円／平米 5万5,571 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,351 円／平米 11万6,870 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,818 円／平米 5万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽島Ｙ５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,352 円／平米 7万7,202 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,048 円／平米 7万6,197 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,236 円／平米 4万7,064 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽島Ｙ５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,691 円／平米 4万1,956 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,408 円／平米 5万939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,930 円／平米 4万9,359 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	羽島Ｙ５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市桑原町八神字与吉３１１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,402 円／平米 9万591 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,369 円／平米 4万7,504 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情