路線価 (2023) 岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤1141-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 羽島市岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤１１４１番１外
価格時点	2023 年
駅名	竹鼻駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,200万 円 (1626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,200万 円 (1626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は羽島市内全域及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者層は沿道サービス業種を主体とする法人又は個人事業者。同一需給圏内では、路線商業地域の店舗と大型商業施設とは競合関係にあり、顧客は大型店舗へ流出する傾向が続いている。ただし、当該地域は各種店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、交通量も比較的多く、繁華性に変化はみられない。なお、取引価格は規模等で様々で、中心価格帯の把握には困難性を有する。 (2) 同一需給圏は羽島市内の路線商業地域を中心とする商業地域全般。需要者の中心は沿道サービス業を営む企業である。市内では、岐阜羽島ＩＣ付近に大型商業施設が出店し、また、岐阜羽島駅の北西方では、飲食店舗を中心に商業集積が進んでいる。一方、近隣地域周辺での新規出店等の動きは弱いが、近隣地域は概ね熟成した路線商業地域として相応の交通量、繁華性を維持している。圏内での商業地の取引は少なく、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域及び周辺部では賃貸物件も散見されるが、事業者向けの賃貸市場が成熟しているとは言えない。また、売買市場での市場参加者は、自己使用目的の法人または個人事業者である。よって、実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域周辺は自用の店舗等が中心となっている。自用の店舗等が閉店した場合に賃貸用に転用される例は見られるが、建物賃貸市場は成熟しておらず、当初より賃貸を目的として建築される物件は少ない。取引が行われる場合も自用目的の割合が多いため賃貸経営を前提とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹鼻駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	491.8 坪 (1626 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、工場兼事務所等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、医院等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽島市岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤１１４１番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	45 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗、営業所等が見られる郊外路線商業地域で、交通量も比較的多いため今後も徐々に店舗等の集積度は増すものと予測される。 (2)熟成した準幹線道路沿いの路線商業地域であり、現状程度の繁華性を維持すると予測する。原材料費の高騰等による商況への影響も懸念されるが、市内では相対的に地価水準が低く、地価は横ばいで推移する、と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)羽島市の人口はここ数年下落傾向にあったが、直近１年間はやや増加傾向にある。既存商業地は大型店舗及びネット通販と競合状態にある。 (2)岐阜羽島駅の北西方で飲食店舗を中心に商業集積が進んでいる。他方、市内の路線商業地域では、一部で新規出店の動きもあるが、未だ限定的である。
地域要因
(1)特段の地域要因に変動はない。交通量に変化はなく、店舗等の連坦性は維持されている。 (2)多数の店舗等が連なる路線商業地域であり、店舗等の入れ替えを伴いながらも現状程度の繁華性を維持している。地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽島５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤１１４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,483 円／平米 14万7,061 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,365 円／平米 14万59 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,993 円／平米 14万5,441 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽島３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤１１４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,240 円／平米 20万2,459 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,704 円／平米 18万7,463 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,610 円／平米 15万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽島５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤１１４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,088 円／平米 12万9,225 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,507 円／平米 12万7,304 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,116 円／平米 16万2,377 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽島Ｙ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字小堤１１４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,316 円／平米 10万3,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,731 円／平米 10万4,903 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,209 円／平米 13万6,237 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情