路線価 (2023) 岐阜県恵那市大井町字南関戸2042-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 恵那市岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
価格時点	2023 年
駅名	恵那駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	360万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	361万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央自動車道以北の丘陵地に形成される戸建住宅地域である。需要者の中心は主として市内事業所に勤務する勤労者である。市街地の北東部にあって複数の小規模分譲地の集積を中心にやや無秩序的に形成された空地も目立つ住宅地である。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～８００万円程度、新規分譲住宅は概ね２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、主として大井町郊外の丘陵地に所在する住宅地域。需要者の中心は、主として市内の事業所に就労する一次取得者層や市郊外の恵南地区からの転入者等。住環境が良好で、地価に値ごろ感もあり、根強い需要がある。但し、開発が一段落し、開発適地が限られ売り物件は少ない。開発条件により、宅地価格の開差が大きく、土地価格及び分譲住宅共に市場の中心となる価格帯を推定することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法については、周辺には共同住宅等収益建物も見られるが当該地域の需要の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、更に標準地の規模を考慮するに収益建物を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を標準に、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣周辺は、共同住宅も散見されるが、戸建住宅を主体とする住宅地域。取引も自用目的の取引が中心である。また当標準地は敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、市の中心市街地及びその周辺から信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵那駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほか農地も見られる小学校に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	恵那市岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地北東部の丘陵地に小規模分譲地が集積した住宅地で現用途的特性を維持し推移すると予測。需給はやや弱く新型コロナ第８波、変異株の検出等への懸念に基づく先行き不透明感から地価は弱含みで推移すると予測。 (2)大井町郊外の丘陵地の住宅地域。街区や街路が未整備の中で、古くから小規模開発が進捗した。住環境良好で小学校にも近く、地価に値ごろ感もあり、根強い需要がある。地価は横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)過去５年の人口減少率は大井・長島町－△２．６％、それ以外－△７．４％で郊外部、旧恵那郡の減少が顕著。正家第二区画整理地への商業集積進行。 (2)恵南地区の過疎化が顕著。区画整理や工業団地造成等で、商住工の均衡のとれた発展を目指している。瑞浪恵那道路事業も進捗している。
地域要因
(1)市街地北東部の丘陵地に小規模開発された複数の分譲住宅地の集積により形成される住宅地で、用途的に安定し、地域要因に大きな変動はない。 (2)大井町郊外の丘陵地に古くから小規模開発が進捗した住宅地域。供給の余地は少ないが、住環境良好で、地価に値ごろ感もあり、根強い需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	恵那Ｙ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万382 円／平米 6万7,383 円／坪
推定価格 平米 坪	2万280 円／平米 6万7,046 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,434 円／平米 7万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	恵那Ｙ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,929 円／平米 5万5,967 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,154 円／平米 5万6,711 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,178 円／平米 7万14 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	恵那Ｙ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,256 円／平米 5万436 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,876 円／平米 5万2,486 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,142 円／平米 7万3,201 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	恵那１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,366 円／平米 9万7,084 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,469 円／平米 8万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	恵那１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,763 円／平米 4万8,806 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,166 円／平米 5万6,751 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,351 円／平米 7万586 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情