路線価 (2023) 岐阜県恵那市大井町字神ノ木293-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 恵那市岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
価格時点	2023 年
駅名	恵那駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,436 円 1平米 6万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,767 円／坪 1平米 6万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として市内の価格高位の商業地。隣接する中津川市内の商業地も含まれる。需要者の中心は、地元有力企業のほか、まとまった画地規模であれば、全国展開を図る県外資本も考えられる。但し、令和元年に開業したアクロスプラザに商業集積が進捗し、顧客もそちらへ流出している。当駅前商業地の供給の余地が限られている上、実需が新興商業地に流れており、取引は少ない。市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、市内の商業地域のほか、隣接瑞浪市及び中津川市内の商業地域も包含する。需要者の中心は、画地規模等から、個人事業主又は地元法人企業となる。市内にあっては、新興の区画整理区域に商業集積があるほか、同整理地に近接した国道１９号周辺での全国展開型店舗の進出がある。一方で駅前既成商店街は衰退が著しい。商業地としての態様は、自己利用が主であるが、駅前商業地周辺は近年取引がなく、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺は、地元資本の自用の店舗や店舗併用住宅が主体の駅前商業地域で、収益性を重視した本格的な貸店舗や貸事務所は極めて少ない。よって、賃貸借市場は未成熟で、収益価格は低く試算された。比準価格は、市内の事例が少ないので、中津川市の類似性の高い事例も採用して求めたもので、実証的で信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅前商業地域に存するため、小規模店主所有の自用の店舗や店舗兼住宅が中心で、店舗及び事務所の賃貸市場は未成熟の状況のため、収益価格は低く試算された。現実の取引においても、不動産自体の収益性が重視される場合は少ない。一方、比準価格は、隣接市の商業地の事例を一部選択したものの、実際の市場で成立したもので、信頼性が高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵那駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前の既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	恵那市岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
標準地の範囲
東	75 m
西	20 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)恵那駅前の商業地域。正家第一、第二や大崎の３つの土地区画整理事業により、商業地の重心は、南方に移動した。令和元年開業の正家第二のアクロスプラザが市の中心商業地になりつつある。地価は弱含みの状況である。 (2)区画整理事業の完了で、市内の商業地の主体は、国道１９号及びその区画整理地内に移動した。近隣地域は、駅至近の県道沿いに所在、利便性等は抜群で、地価は概ね安定的な状況を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)恵南地区の過疎化が顕著。区画整理や工業団地造成等で、商住工の均衡のとれた発展を目指している。瑞浪恵那道路事業も進捗している。 (2)数度の土地区画整理事業により、新興商業地を出現させてきた。直近の区画整理も国道１９号と近接、相互作用から両地域は繁華性を強めている。
地域要因
(1)駅前商業地として、一定の繁華性を維持している。但し、区画整理事業地に県外資本による商業集積が進捗し、商業地の相対的な地位は低下している。 (2)駅前商業地を構成、県道背後の商店街は衰退傾向も、幹線道路沿いに所在しており、目立って店舗等の廃業はない。地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	恵那１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,039 円／平米 17万2,041 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,580 円／平米 23万6,643 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	恵那Ｙ３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,210 円／平米 13万9,546 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,792 円／平米 13万8,164 円／坪
標準価格 平米 坪	7万476 円／平米 23万2,994 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川Ｙ１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,115 円／平米 17万2,292 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,344 円／平米 18万9,579 円／坪
標準価格 平米 坪	7万447 円／平米 23万2,898 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,146 円／平米 12万2,805 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,942 円／平米 13万2,048 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,575 円／平米 18万7,037 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情