路線価 (2023) 岐阜県恵那市長島町中野3-2-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 恵那市岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
価格時点	2023 年
駅名	恵那駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (2196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,652 円 1平米 7万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (2196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,313 円／坪 1平米 7万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として、市内の価格高位の商業地。隣接する中津川市内の商業地も含まれる。需要者の中心は、地元有力企業のほか、まとまった画地規模であれば、全国展開を図る県外資本も考えられる。令和元年に開業したアクロスプラザと競合しつつも、独自の商圏を維持している。当近隣周辺は、供給の余地が限られ、かつ、商業立地は、事業用定期借地権が主体で、取引は極めて少ない。市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、市の商業地域及び住商混在地域のほか、中津川市及び瑞浪市のそれを包含する。需要者の中心は、画地規模より、地元事業者及び県外企業である。新興の正家第二区画整理事業区域内に店舗集積が見られ、熟成が進む一方、近隣地域でも、空店舗への新規参入が見られ、商業地として安定している。商業地としての態様は、事業用借地が主流で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が区々で、中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺は、自用の店舗や事務所等を目的とする取引が中心で、採算性を重視した貸店舗や貸事務所は少ない。賃貸借市場が未成熟の状況にあるので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、市内の事例が少ないので、中津川市の類似性の高い事例も採用したが、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法では、空室率等の各採用数値も想定が多く、店舗、事務所の賃貸市場が未成熟のため、収益価格は低目に試算され、説得性も、相対的に弱いと判断される。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低調のため、隣接市の事例も採用したが、比準価格決定には、個別取引に内在する経緯を吟味しており、実証的で、説得性を有する。よって、比準価格を重視して、収益価格を参考程度に、代表標準地からの均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵那駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	664.2 坪 (2196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の中規模店舗等が建ち並ぶ新興商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	恵那市岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	130 m
南	70 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	30 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大崎土地区画整理後の商業地。令和元年に国道１９号南側の正家第二土地区画整理地内にアクロスプラザが開業し、顧客が流出している感がある。今後の地価は横ばい傾向から、やや弱含みの推移を予測する。 (2)正家第二土地区画整理区域内に新興商業地群が出現し、商業地としての中心は奪われた感がある。店舗の撤退もあるが、新規店舗の進出も見られ、商業地としては安定しており、地価も概ね安定的な状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,611 円 1平米 7万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,289 円 1平米 7万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,611円 1平米 7万5,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 24万4,313円 1平米 7万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万4,313円 1平米 7万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)恵南地区の過疎化が顕著。区画整理や工業団地造成等で、商住工の均衡のとれた発展を目指している。瑞浪恵那道路事業も進捗している。 (2)数度の土地区画整理事業により、新興商業地を出現させてきた。直近の区画整理も国道１９号と近接、相互作用から両地域は繁華性を強めている。
地域要因
(1)大崎土地区画整理後の市内有数の商業地。令和元年に正家第二土地区画整理地にアクロスプラザが開業し、商業地の相対的な地位は低下している。 (2)国道背後、区画整理後の商業地で、商業地域として熟成化、安定している。価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は特段認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	恵那１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,851 円／平米 19万1,255 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,626 円／平米 18万3,900 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,336 円／平米 23万9,143 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	恵那Ｙ３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	恵那市
地域	岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,210 円／平米 13万9,546 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,792 円／平米 13万8,164 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,556 円／平米 23万9,870 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川Ｙ１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,115 円／平米 17万2,292 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,344 円／平米 18万9,579 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,587 円／平米 23万9,973 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万262 円／平米 13万3,106 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,632 円／平米 13万7,635 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,793 円／平米 20万7,594 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津川Ｙ３８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県恵那市長島町中野３丁目２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,683 円／平米 15万1,028 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,231 円／平米 15万2,840 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,805 円／平米 24万693 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情