路線価 (2023) 岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷2689-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 美濃加茂市岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
価格時点	2023 年
駅名	美濃太田駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美濃太田駅周辺の既存商業地域を中心に、広く市内全域の商業地域を含む。需要者の中心は、規模等から、地縁性を有する地元企業又は個人事業主となる。駅前商業地域は小規模店舗が多く、駐車場スペースの確保が困難なことから、駅北の国道２４８号線周辺の商業集積は進行中である。商業地の態様は、自用目的が主であるが、近年駅前商業地周辺は取引が少なく、需要の中心となる価格帯を把握できない。 (2) 同一需給圏は、美濃太田駅周辺の商業地域及び背後混在地域のほか、市内幹線道路沿いの商業地域も含まれる。需要者は、地元中小企業や個人事業主が中心であり、外部事業者の進出可能性は低い。駅南の旧来からの駅前商店街であるが、昼夜通して人通りは疎らであり、長期間に渡り衰退傾向が続いている。駅前商業地域においては、隣地取引等限定的な取引が多く、画地規模もバラツキが大きく、中心価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗等の連坦する商店街で、賃貸目的は少なく、取引の中心は、自己利用目的である。貸店舗、貸事務所の賃貸市場の成熟の程度が低く、収益価格は低目に試算された。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低調のため、より広域的に、かつ、過年度に遡って事例を収集選択、市場の実態を反映し、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考程度に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の店舗や店舗兼用住宅が建ち並ぶ旧来からの駅前商店街に位置する。一部にはテナント募集の看板も見られるが、長期間テナントがつかない状況であり、賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。実際に発生する取引も収益性の如何は考慮されず、地元事業者が背後住宅地の地価水準を指標として取引するケースが多い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して収益価格を比較考量の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	美濃太田駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美濃加茂市岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
標準地の範囲
東	20 m
西	55 m
南	55 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	26 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山手町等の店舗の集積に対して、近隣地域はＪＲ美濃太田駅前の既存商店街に所在し、衰退化状況にある。美濃太田駅周辺では、市街地再開発等周辺整備が期待されるが、地価は、弱含み傾向にある。 (2)美濃太田駅南側では市街地再開発事業が計画されているものの、現段階では依然、空き店舗が目立っており、今後もしばらくの間は、地価の下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動は供給面での制約等の影響がみられるものの、個人消費、雇用情勢とともに緩やかに持ち直しつつある。 (2)駅北の商業地域では商業集積の拡大が続いているのに対し、駅南の商業地域は静態的に推移している。
地域要因
(1)市街地再開発事業が計画されているが、現時点では、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。 (2)昨年１月の市長選挙の結果を受け、市役所移転については、再検証が進められており、先行き不透明な状況である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,325 円／平米 13万8 円／坪
推定価格 平米 坪	4万990 円／平米 13万5,513 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,007 円／平米 15万5,405 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,382 円／平米 12万279 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,909 円／平米 11万8,715 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,334 円／平米 15万3,180 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃加茂Ｙ１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,974 円／平米 13万2,154 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,494 円／平米 13万567 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,988 円／平米 15万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,969 円／平米 13万2,138 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,832 円／平米 12万8,379 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,436 円／平米 14万3,599 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	美濃加茂４７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,689 円／平米 14万4,436 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,514 円／平米 14万3,857 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,188 円／平米 15万9,310 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情