路線価 (2023) 岐阜県美濃加茂市本郷町7-165-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 美濃加茂市岐阜県美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
価格時点	2023 年
駅名	古井駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円／坪 1平米 3万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美濃加茂市内の商業地域又は住商混在地域である。需要者の中心は、地元事業者のほか、全国的チェーン展開企業を含む。美濃加茂市の商業地としては、山手町周辺に商業集積の拡大は続いている。近隣地域は農地も残り、潜在的に店舗等の進出余地を多く残すものの、近年、特に新規店舗の出店は見られない。郊外の商業地の態様は、事業用借地が主で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (2) 同一需給圏は、美濃加茂市及び可児市の木曽川左岸に坂祝町・関市の幹線沿いを含めた圏域と判定する。典型的な新規需要は平家の店舗・事務所で、飲食・小売・日用サービスが主要業種である。主力の小売はドラッグストア（ＤｇＳ）の攻勢に地場スーパーが守勢に回り、コンビニが劣勢を強いられる業態横断的な競争が続くが、ＤｇＳの新規出店は一服している。初期投資の規模は万状であるが、ＤｇＳの増勢で標準的画地規模は拡大傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は路線商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は、かなり低目に試算された。一方、比準価格は、周辺地域を中心に、比較的時点の新しい商業性を有する事例を収集し、現実の市場実体を反映した事例を選択した。その比準価格決定には、その取引に内在する経緯を検討し信頼性は高い。以上から、本件は比準価格を重視し、収益価格を参酌し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、近隣地域を含む路線沿い及び近接背後地で生じた４事例によって試算し、複層的な地価形成が続く地域実態に即応した価格が得られたと判断する。収益還元法については、当該商圏の店舗等は自己使用が多く、賃貸物件は旧来地主の供給が大半のため、資産リスクに寛容な賃料形成の常態化に留意を要する。よって、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を参酌し、個別標準地に関する分科会協議の結果を踏まえ、上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	古井駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	137 坪 (453 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する未熟成な路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美濃加茂市岐阜県美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山手町等の店舗の集積に対して、近隣地域の商業集積は弱い。幹線道路沿いで、農地、未利用地等が残る地域であり、宅地化への転用等潜在的需要が期待される。地価は安定化傾向を維持すると予測する。 (2)新興色を帯びた後背住宅地の熟成も材料にロードサイドとしてのポテンシャルは向上している。コロナ禍で下落した地価は調整一巡から下値を固めていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動は供給面での制約等の影響がみられるものの、個人消費、雇用情勢とともに緩やかに持ち直しつつある。 (2)ロードサイドは日用品・飲食主体でＥＣの売上侵食は比較的軽い。コロナ禍は小康状態にあるが、商品全般に及ぶ物価高が懸念材料に加わっている。
地域要因
(1)農地が多く残る地域で、新規店舗は限定的。特筆すべき地域の変化は見られない。 (2)同一路線の西方を中心に商業動意が継起している。後背で着実に進む住宅地域の熟成も支援材料。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃加茂Ｙ１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,072 円／平米 15万2,314 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,540 円／平米 16万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,019 円／平米 13万8,915 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,195 円／平米 9万6,519 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,721 円／平米 13万1,318 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,721 円／平米 13万1,318 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃加茂４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,942 円／平米 13万8,660 円／坪
推定価格 平米 坪	4万329 円／平米 13万3,328 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,110 円／平米 13万5,910 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美濃加茂４７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,573 円／平米 12万910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,358 円／平米 12万3,506 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,280 円／平米 13万6,472 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情