路線価 (2023) 岐阜県土岐市泉町大富字主税町237-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 土岐市岐阜県土岐市泉町大富字主税町２３７番１０
価格時点	2023 年
駅名	土岐市駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	719万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	719万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円／坪 1平米 4万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ中央本線土岐市駅を中心とする既存の住宅地域。需要者の中心は、名古屋方面及び隣接市への勤務を前提とした市内の居住者である。近隣地域より駅に近接した地域では、比較的取引が見られ、近隣地域においても、潜在的需要はあるものと思料する。市場での需要の中心価格帯は、土地は７００万円から９００万円前後、中古住宅は１，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、土岐市内のうち、土岐市駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は、名古屋方面に勤務する勤労者又は市内既存居住者である。旧来から陶磁器産業の併用住宅が存し、その廃業に伴い、徐々に専用住宅化が進行している。近年周辺での取引は散見される程度であるが、駅に近い土岐川以北の住宅地域で、地価はやや弱含み状態にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は７００万円前後、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には、一般住宅のほか、家内工場、共同住宅等も散見されるが、自用の取引が大半で、快適性を重視する住宅地にあり、標準地の画地規模からも合理的経営規模の賃貸建物の建設が困難であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、駅徒歩圏内の住宅地の事例を中心に収集選択し、価格決定には個別取引の内容を精査吟味しており、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、過年度の地価動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 節税対策としての共同住宅が一部見られる程度の、一般住宅、併用住宅等を主とする住宅地で、かつ、画地規模から合理的経営規模の賃貸住宅を想定することが困難で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は類似地域内の、比較的新しい取引事例を収集し、個別取引の内容も吟味検討し、試算しており、実証的で説得力は高い。したがって、快適性を重視する住宅地で、自用取引が大部分のため、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土岐市駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅の多い駅等に近い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土岐市岐阜県土岐市泉町大富字主税町２３７番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土岐川以北の市街地内に存し、家内工業の併用住宅が多く見られる静態的な地域であるが、徐々に戸建住宅地化が進行すると予測。土岐市駅至近の住宅地に比して、地価は若干の弱含み傾向と予測する。 (2)相当以前に完了した区画整理区域内の住宅地で、併用住宅も多く残る。宅地供給が少なく、駅徒歩圏内で地価は安定的であったが、近隣地域は土岐川に近接した一団の住宅地の辺境に存し、地価は若干の弱含みを予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内屈指の集客を有するアウトレット及びイオンの進出等、雇用面は明るい。中心市街地の住宅用地は堅調であるが、郊外の住宅地域は需要が小さい。 (2)市の人口減少率及び高齢化率は県平均より高い。昨秋イオンモール土岐が開業、遠方からも顧客を獲得。住宅については、小規模分譲が散発的に有る。
地域要因
(1)家内工業併用住宅地域で、陶磁器関連業の縮小及び廃業が進む一方、駅等への利便性から戸建住宅地化が進行する。 (2)併用住宅が混在し、併用住宅も事業廃止により専用住宅化が見られる住宅地域である。静態的、安定的で、地域要因の変動は確認できない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	土岐Ｙ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉町大富字主税町２３７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,160 円／平米 16万2,523 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,160 円／平米 16万2,523 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,060 円／平米 14万8,968 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	土岐Ｙ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉町大富字主税町２３７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
推定価格 平米 坪	5万495 円／平米 16万6,936 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,411 円／平米 15万3,435 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	土岐Ｙ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉町大富字主税町２３７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,816 円／平米 12万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,486 円／平米 15万3,683 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	土岐３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉町大富字主税町２３７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,861 円／平米 14万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,861 円／平米 14万5,004 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,727 円／平米 15万7,785 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情