路線価 (2023) 岐阜県土岐市泉岩畑町1-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 土岐市岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
価格時点	2023 年
駅名	土岐市駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,780万 円 (1066 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,780万 円 (1066 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円／坪 1平米 6万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、土岐市内の幹線道路沿いの商業地域のほか商住混在地域を含む。需要者の中心は、県内外の事業者である。典型的需要は小売・飲食・日用サービスの低層店舗である。市内南西部に存するアウトレットほか昨年秋に市内西部に開業した大規模複合施設の集客による恩恵は限定的と予測する。取引価格にはばらつきも見られ、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、土岐市内の幹線街路沿いの路線商業地域を中心に、隣接多治見市の商業地域も包含する。需要者の中心は、画地規模から、地元事業者又は全国展開事業者である。国道１９号は市内の東西を広域的に横断し、多治見市との境では、イオンも昨秋開業、その繁華性は市内及び東濃地方を代表する。路線商業地としての態様は、事業用借地が主体で、商業地取引も、当事者属性及び事業規模等が多様で、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域内の地域的特性が類似する取引事例を収集及び選択、採用し、試算しており実証的である。自用目的での店舗、事務所利用が中心で、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は、低位に試算されたと思料する。よって、自用目的の取引を主体として市場の実態を適切に反映し説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 国道沿いの、周辺地域を代表する路線商業地である。ただし、自用の低層店舗利用が主体で、高度利用又は高集積度は見られず、店舗及び事務所の賃貸市場が未形成で、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低調のため、隣接多治見市の事例も選択したが、現実の市場で成立した事例に立脚し、実証的である。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土岐市駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	322.4 坪 (1066 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が集まる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土岐市岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
標準地の範囲
東	180 m
西	155 m
南	110 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	37.5 m
面積	1050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内屈指の交通量が多い国道沿いにあり、低層店舗の標準的使用が続くと見込む。地価は弱含みで推移してきたが、新型コロナが収束する傾向にあるなか、底堅く推移すると予測する。 (2)東濃地方を代表する国道１９号沿いの路線型商業地域で、ＪＲ駅にも近接する立地にある。また、近隣地域を含め同国道沿いは、ほぼ安定した商業地で、地価は、概ね安定した状態にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万262円 1平米 6万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万262円 1平米 6万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土岐市内の商業地は、幹線道路以外集積が弱く、大規模商業施設に顧客が集中する。 (2)昨秋イオンモール土岐が開業、東濃及び中濃地方の顧客を吸収しつつある。アウトレット等大型店舗も充実する一方、既成商業地の衰退を懸念。
地域要因
(1)コンビニ、飲食店舗、ＧＳ、ホテル等が国道沿いに建ち並ぶが、大きな変化無く推移していくと予測。 (2)国道１９号沿いの路線商業地域で、近隣地域内で、新規店舗の参入及び既存店舗の退出もなく、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,317 円／平米 20万6,020 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,350 円／平米 19万6,211 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,408 円／平米 20万6,321 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	土岐３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,867 円／平米 25万4,122 円／坪
推定価格 平米 坪	8万70 円／平米 26万4,711 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,992 円／平米 21万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,907 円／平米 16万1,687 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,907 円／平米 16万1,687 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,751 円／平米 20万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,925 円／平米 19万1,500 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,693 円／平米 19万733 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,371 円／平米 20万6,199 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市泉岩畑町１丁目２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,760 円／平米 18万1,037 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,657 円／平米 19万614 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,997 円／平米 20万4,962 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情