路線価 (2023) 岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋2156-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 土岐市岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
価格時点	2023 年
駅名	土岐市駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,051 円／坪 1平米 4万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の商業地域を中心に、広域的には隣接多治見市及び瑞浪市の商業地域も含まれる。需要者の中心は、画地規模から、地元企業又は個人事業主となる。県道沿いには、市役所等の公共施設が存するが、一般住宅、併用住宅が混在しており、繁華性を有する店舗は少ない。また近年、新規店舗の出店及び事業所の進出は殆ど見られない。商業地取引は、事業の種類、当事者属性及び画地規模等が様々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 対象不動産の同一需給圏は、土岐市中心部の商業地が圏域であり、主な需要者は事務所ビル等を目的とした法人等である。当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であるものの、郊外の大規模商業施設に顧客が吸引され、繁華性及び市場競争力がやや弱く、需要は低迷している。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり１５万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公共施設が充実した県道沿いの、既成商業地域で、賃貸目的は少なく、取引の目的は、自己利用が主である。また、貸店舗、貸事務所の賃貸市場の成熟の程度が低く、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低迷しており、隣接多治見市の事例も採用したが、比準価格決定には、個別取引に内在する経緯を吟味検討しており、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を参考程度に、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土岐市駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	121.6 坪 (402 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土岐市岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
標準地の範囲
東	110 m
西	60 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	16 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所及び郵便局等が沿線に認められるが、顧客を誘引する店舗の存在はなく、一般住宅も混在し、繁華性は強くない。事業者の出店意欲は弱く、新規店舗等の出店も見られず、地価は若干の弱含み傾向を予測する。 (2)当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景気がやや停滞気味になりつつある中で、地価はやや下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨秋イオンモール土岐が開業、東濃及び中濃地方の顧客を吸収しつつある。アウトレット等大型店舗も充実する一方、既成商業地の衰退を懸念。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、土岐市商業地において地価はやや下落傾向にある。
地域要因
(1)市役所、郵便局等の公共施設が存する県道で、交通量は多い。一般住宅等も介在し、商業地域としては特に特筆すべき変動は見られない。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、市内中心部の商業地の下落傾向は依然続いており、その他は特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	土岐３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,163 円／平米 15万2,615 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,245 円／平米 17万6,028 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,540 円／平米 15万7,167 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	土岐Ｙ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,694 円／平米 7万1,720 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,447 円／平米 16万166 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,843 円／平米 16万4,781 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	土岐Ｙ３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,907 円／平米 11万8,709 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,739 円／平米 12万1,459 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,919 円／平米 18万4,868 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,317 円／平米 20万6,020 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,350 円／平米 19万6,211 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,296 円／平米 16万9,585 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	多治見５５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万204 円／平米 19万9,034 円／坪
推定価格 平米 坪	6万385 円／平米 19万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,303 円／平米 17万9,526 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情