路線価 (2023) 岐阜県各務原市蘇原沢上町3-36-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６
価格時点	2023 年
駅名	六軒駅 から 870m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,816 円 1平米 6万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,816 円／坪 1平米 6万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市内の比較的居住環境に優れる中心市街地内の住宅地域。地域は生活利便性において良好な地域で、戸建住宅のほか共同住宅等も混在する地域であり、近年、分譲業者による小規模戸建住宅の販売が散見される地域でもある。需要者は市内在住の一次取得者が主である。近年の傾向としてパワービルダーによる敷地の小規模化（土地１３０㎡前後）で、小規模戸建需要の中心価格帯は、新築の戸建物件で、２，２００万円～２，７００万円程度。 (2) 同一需給圏は各務原市内の蘇原地区の住宅地域を中心に、広域的には名鉄犬山線・各務原線、ＪＲ高山本線の各沿線の住宅地域を含む。主な需要者は、各務原市内在住の一次取得者層である。当該地域は、利便性に優れた住宅地域であり、居住用不動産の需要は安定的である。住宅用地の需要総額は、土地５５坪で１、２００万円程度、新築建物と土地の総額では３千万円台半ば程度が見込まれ、地価水準は概ね安定している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域及びその周辺では節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、土地を含めた総元本に見合う賃料水準が形成されていないほか、標準地の画地規模等から経済合理的な規模の賃貸建物を想定することができないため、収益還元法は適用しない。市場参加者は取引価格を指標に価格を決定する傾向にある。よって、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、過年度の価格動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏内であり周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、節税目的が多い。また本件では画地条件の制約もあり、経済合理性のある賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心であり、取引事例は類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、取引実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六軒駅北西方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	60 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市の中央部に位置し、区画整理された街区が整然とした戸建住宅を主体とする住宅地域を形成する。利便性に優れ、土地利用は静態的で、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (2)市の中央部に位置する、成熟した既成住宅地域である。現状において特段の地域変動要因は見受けられない。当面、地価水準は現状程度で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万3,816 円 1平米 6万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万3,816 円 1平米 6万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製品出荷額県内１位の工業都市。全般に住宅需要は根強いものの、郊外の大・中規模に開発された住宅団地需要は、軟調に推移する。 (2)生産活動は供給面での制約等の影響がみられるものの、個人消費、雇用情勢とともに緩やかに持ち直しつつある。
地域要因
(1)一般住宅等が建ち並ぶ中なか、小規模戸建分譲が散見される。需要は底堅く、地価は将来に向かっては横這い傾向にある。 (2)成熟した既成住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原Ｙ４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,440 円／平米 20万9,733 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,256 円／平米 24万2,184 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,517 円／平米 22万3,211 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原３６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,422 円／平米 20万6,367 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,422 円／平米 20万6,367 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,776 円／平米 22万4,067 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原Ｙ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,463 円／平米 21万3,115 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,585 円／平米 20万6,906 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,368 円／平米 22万2,719 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,313 円／平米 20万2,701 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,540 円／平米 21万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,937 円／平米 22万4,600 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情