路線価 (2023) 岐阜県各務原市蘇原野口町5-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	蘇原駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円／坪 1平米 5万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心市街地を中心とする住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人又は転入を希望する一次取得者である。新型コロナの住宅地への影響は沈静化し、地価は横這い傾向と予測する。需要中心価格帯は土地で１，０００万円程度、新築戸建で総額３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、各務原市の蘇原地区・那加地区及び鵜沼地区の隣接地域と判定する。最終需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯。自動者通勤の共働きが大勢である。主力の戸建市場は農地転用等の新規分譲に需給が集中し、接近条件より街並みの環境条件が重視される傾向が認められる。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１２００万円、新築建売は２２００万～２８００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅等の賃貸物件も見受けられるが、標準地の画地規模から各戸に駐車場を備えた市場性・現実的妥当性を有する賃貸用建物の想定自体が困難であるため収益還元法は適用しない。市場では自用目的での取引が大半であることから、市場の実態を反映する取引事例により試算した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法は、需要層の同一性が強い蘇原地区北東部の住宅地域から採用した４事例によって試算し、市場実態の具現性が高い価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主のアパートが大半で、賃料に土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい地合いを把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蘇原駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
標準地の範囲
東	135 m
西	25 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	15 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低未利用地も多く残り、農地から低層住宅への転用を中心とした土地利用が増加していくと予測。需要は比較的堅調に推移し、地価も概ね横這い傾向と予測する。 (2)地主による農地のアパート転用を包摂しながら戸建住宅を構成主体とする地域特性の継続を見込む。コロナ禍で下落した地価は戸建分譲の復調を受けて調整の一服感が出てくると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製品出荷額県内１位の工業都市。全般に住宅需要は根強いものの、郊外の大・中規模に開発された住宅団地需要は、軟調に推移する。 (2)市全体の人口は微減傾向にあるが、新規住宅需要はエリア選別が先鋭化し、地区別の人口動態で明確な差異が生じている。
地域要因
(1)農地等の低未利用地も残るなか戸建住宅への転用も進みつつあり、静態的に推移する。 (2)ミニ分譲は南方横貫の県道を境に温度差がみられ、動意が旺盛な南側エリアとの市況格差が広がっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,679 円／平米 15万4,321 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,141 円／平米 18万2,296 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,362 円／平米 18万3,027 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,377 円／平米 20万2,912 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,589 円／平米 19万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,976 円／平米 17万8,445 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原Ｙ４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,431 円／平米 17万6,643 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,585 円／平米 17万3,846 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,706 円／平米 17万940 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,888 円／平米 16万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,554 円／平米 16万520 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,250 円／平米 17万9,351 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	各務原１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原野口町５丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,891 円／平米 14万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,693 円／平米 15万4,367 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,168 円／平米 17万9,079 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情