路線価 (2023) 岐阜県各務原市鵜沼山崎町3-4-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５
価格時点	2023 年
駅名	鵜沼駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円／坪 1平米 6万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徒歩にてＪＲ鵜沼駅及び名鉄新鵜沼駅をターミナル駅として利用可能な住宅地域で小学校校区は問わない。主たる需要者は地縁性を有する個人法人、転入を希望する一次取得者である。駅近に所在という本来的に有する相対的希少性とコロナ禍にあっても底堅い需要に基づき需給は概ね均衡状態にあり地価水準は横這い推移と予測する。需要中心価格帯は土地坪当たり２０～２１万円程度、新築戸建で総額４０００万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は各務原市の鵜沼地区と判定する。需要層は２０代後半から４０代が中心で戸建志向が強い。マンションは新規分譲が途絶えながらも既存物件の需給はタイト。新興エリアの宅地分譲は市場滞留期間が短い一方、傾斜地・高台の既存団地は人気薄で空家・空地もみられる。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が１０００万～１５００万円、新築建売は２２００万～３０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等の賃貸物件も見受けられるが標準地の画地の状況を鑑みるに各戸に駐車場を備えた市場性・現実的妥当性を有する賃貸用建物の想定自体が困難であるため収益還元法は適用できなかった。市場では自用目的での取引が大半であることから地域的・価格的牽連性を有する取引事例により試算した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに分科会における議論及び広域的な検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、市場の同一性が強い鵜沼地区の４事例によって試算し、典型的需要の投影度が高い価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該圏域のアパート等は旧来地主が供給する物件の寡占度が高く、賃貸事業経営には資産維持・承継のコスト節減目的も介在していることを把捉している。以上により、取引事例比較法の試算結果について、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鵜沼駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ鵜沼駅至近の既成住宅地域であり今後も現状維持にて推移と予測。コロナ禍にあっても需要者の選好性は底堅く本来的に有する相対的希少性とも相俟って需給は概ね均衡状態にあり地価水準は横這い推移と予測。 (2)戸建住宅を主体とする地域構成が続くと予測する。駅接近性に優れるが、街路条件が売れ筋から離れているため、コロナ禍で小幅マイナスに転じた地価の形成には強弱感が交錯するとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。コロナ禍による不動産市場の停滞感は払拭されつつあり取引件数、取引価格は共に回復傾向にある。 (2)市全体の人口は減少傾向にあるが、地区別で増減が分かれ、変動幅の差も大きい。地域熟成度により人口動態と地価動向の連関性は異なっている。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)標準的使用の画地配置が行き渡り、地域熟成が飽和に近づくにつれて、街路条件による地域競争力の規定が意識される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原Ｙ３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万578 円／平米 20万271 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,558 円／平米 19万6,899 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,630 円／平米 21万361 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原Ｙ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,558 円／平米 18万369 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,804 円／平米 17万1,264 円／坪
標準価格 平米 坪	6万307 円／平米 19万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,553 円／平米 13万7,374 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,386 円／平米 13万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,517 円／平米 20万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,629 円／平米 14万931 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,250 円／平米 13万6,373 円／坪
標準価格 平米 坪	6万307 円／平米 19万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情