路線価 (2023) 岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町3-396-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
価格時点	2023 年
駅名	二十軒駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,128 円／坪 1平米 5万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鵜沼第二小学校校区内住宅地域を中心に隣接校区の住宅地域も含む。主たる需要者は地縁性を有する個人法人、転入を希望する一次取得者である。未利用地の宅地への転換状況や通学する小学校の児童数推移、購入希望者の選好性等から見てコロナ禍にあっても需要は根強く需給は強含み状態にあり地価水準は上昇傾向にあると予測する。需要中心価格帯は土地坪当たり１８～１９万円程度、新築戸建で総額３５００万円程度である。 (2) 対象不動産の同一需給圏は、市内東部の鵜沼地区を中心とする住宅地域である。各務原市は地縁的選好性が強いため、需要者の中心は、名古屋方面への通勤を前提とした市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等の賃貸物件も見受けられるが標準地の画地の状況を鑑みるに各戸に駐車場を備えた市場性・現実的妥当性を有する賃貸用建物の想定自体が困難であるため収益還元法は適用できなかった。市場では自用目的での取引が大半であることから地域的・価格的牽連性を有する取引事例により試算した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに分科会における議論及び広域的な検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、新興の標準住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模がやや小さいことから、共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二十軒駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増すると予測。コロナ禍にあっても需要者の選好性は根強く需給は概ね均衡状態にあり地価水準は横這い推移と予測。 (2)当該地域は、鵜沼地区西部の農地も残る住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。コロナ禍による不動産市場の停滞感は払拭されつつあり取引件数、取引価格は共に回復傾向にある。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、各務原市住宅地において地価はやや下落傾向にある。
地域要因
(1)未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増していることの他は地域要因に特に目立った変動は認められない。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、郊外でも鵜沼地区中心の住宅地の地価はやや上昇傾向にあり、その他は特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原Ｙ３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,308 円／平米 18万2,848 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,321 円／平米 17万6,279 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,717 円／平米 18万4,200 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,347 円／平米 19万6,201 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原Ｙ３６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,089 円／平米 19万2,042 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,111 円／平米 18万8,809 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,204 円／平米 17万2,586 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万875 円／平米 16万8,193 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,019 円／平米 18万5,199 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,171 円／平米 19万2,313 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情