路線価 (2023) 岐阜県各務原市那加不動丘2-163 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市那加不動丘２丁目１６３番
価格時点	2023 年
駅名	各務原市役所前駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円／坪 1平米 6万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の利便性が高い住宅地域。需要者の中心は、各務原市内在住の一次取得者層。新型コロナの住宅地への影響は沈静化し、地価は横這い乃至強含み傾向にあると予測する。需要の中心は、土地のみでは２００㎡程度の規模で１２００万円強、新築建物と土地の総額では３，０００万円強。居住用不動産の需要は安定的である。 (2) 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯で、マイカー通勤の共働きが多い。農地転用等の建売分譲が住宅市場を主導している。パワービルダーの販路拡大で価格競争は総額、建物が優先的なパラメータとなっている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が１０００万～１４００万円、新築住宅付きは２２００万～３０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、標準地の画地規模の制約等から、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法は適用しない。土地取引は、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、比準価格も多数の信頼性のある事例を収集し試算したものである。よって、代表標準地との均衡も検討の上、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法は、代替競争関係に地理的接近性の担保がある住宅地域の５事例によって試算し、緊密な価格牽連性に基づく各種補修正の精度は高い。収益還元法は非適用であるが、旧来地主のアパートが主体の当該賃貸住宅市場については、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成の常態化を把握している。したがって、鑑定評価額は、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	各務原市役所前駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市那加不動丘２丁目１６３番
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主として一般住宅が建ち並び、市役所・商業施設等にも近く利便性に優れる住宅地域で、住宅地として人気が高い。新型コロナの住宅地への影響は収束傾向にあり、地価は堅調に推移することを予測する。 (2)木造２階が典型の住宅を標準的使用とする特性の継続で地域の漸進的熟成が期待される。小幅上昇の流れにあった地価はコロナ禍で後退したが、調整一巡で下げ止まりからプラスに向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製品出荷額県内１位の工業都市。全般に住宅需要は根強いものの、郊外の大・中規模に開発された住宅団地需要は、軟調に推移する。 (2)全市人口は緩やかな縮小経路を進むが、新築戸建の人気エリアは増加基調を維持。熟成途上でも外延的発展が認められる。
地域要因
(1)大型商業施設を至近に有し、公共施設への接近性も良好。人気が高い地域で、土地需要は底堅い。 (2)住宅新興の先進エリアで住民の高齢化も目立つが、親族以外の世代交代・建替も見られ、市内中西部で有数の競争力を維持している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加不動丘２丁目１６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,778 円／平米 18万7,708 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,766 円／平米 19万7,586 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,379 円／平米 20万9,531 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原Ｙ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加不動丘２丁目１６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,522 円／平米 21万4 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,522 円／平米 21万4 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,973 円／平米 20万4,883 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加不動丘２丁目１６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,286 円／平米 18万9,388 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,630 円／平米 19万525 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,505 円／平米 20万6,642 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ５３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加不動丘２丁目１６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,912 円／平米 19万4,763 円／坪
推定価格 平米 坪	6万176 円／平米 19万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,488 円／平米 20万6,585 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情