路線価 (2023) 岐阜県各務原市つつじが丘5-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
価格時点	2023 年
駅名	鵜沼宿駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	866万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	870万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円／坪 1平米 4万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、各務原市内の東部に位置する住宅団地を中心に、市内全域の郊外丘陵地に存する住宅団地も含む。需要者の中心は、各務原市、岐阜市等の県内及び名古屋市へ勤労する者である。駅に比較的近い住宅団地であるが、丘陵地勢を有する大型住宅団地では、高齢者等の生活弱者には不便であり、需要は低迷している。新築住宅は、近年希であり、市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額９００万前後、中古住宅は１，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は各務原市の鵜沼地区及び蘇原地区の隣接エリアと判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯。駅徒歩圏でも自動車通勤の共働きが増えている。既存団地は高台、傾斜などの自然条件に加え、画地割りでも現下の典型需要とミスマッチが生じている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１１００万円、新築建売は２０００万～２８００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅を主とする既成住宅団地内に存している。住居専用地域内のため、賃貸建物は殆ど無く、かつ、公法上の制約及び画地規模から、賃貸建物想定が非合理的で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、標準地と同様の市内の住宅団地内の取引事例を収集選択し、実証的で、説得性を有する。よって、快適性を重視する住宅地で、自用取引が過半のため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、需要層、供給時点の同一性が強い高台団地の５事例によって試算し、緊密な価格牽連性の収斂で説得力のある価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、アパートを散見する団地周辺の地域でも、賃貸事業経営は土地所有が前提の旧来地主が大半で、資産維持・承継コストを含めた経済行動が認められる。よって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鵜沼宿駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した丘陵地の住宅団地で、団地内居住者の高齢化が進行している。より利便性の高い市街地内の平坦な戸建住宅及びマンション等に比して、需要は弱い。地価は下落傾向にあると予測する。 (2)熟成期を経過して住民の高齢化が進むが、大規模団地の地域特性に揺動はないとみられる。年率２％以上のマイナスが続いた地価は、水準調整の進捗により下落ペースの緩和が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の微減、世帯数の微増が市内の近年の傾向である。市街地内に比して、郊外住宅団地の高齢化等、空洞化を懸念。工業団地は売行き好調である。 (2)全市人口は新興エリアの増勢で小幅マイナスにとどまっているが、旧来市街の一部、昭和期団地では人口減少が加速。空家懸念も出ている。
地域要因
(1)丘陵地内の住宅団地で、団地内居住者の高齢化が進む。空き家がやや目立ってきているほか、地域要因の変動は特別認められない。 (2)南方直進先に過年度開業した商業ゾーンの利便性が浸透。住宅新築・リフォームも散発し、委縮が続く高台団地群の中では奮起に映る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,553 円／平米 13万7,374 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,137 円／平米 13万5,999 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,235 円／平米 13万9,629 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,588 円／平米 10万4,430 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,686 円／平米 14万4,426 円／坪
標準価格 平米 坪	4万375 円／平米 13万3,480 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,427 円／平米 17万18 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,292 円／平米 15万9,653 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,739 円／平米 13万7,989 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市つつじが丘５丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,919 円／平米 15万1,808 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,646 円／平米 14万7,600 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,248 円／平米 14万6,284 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情