路線価 (2023) 岐阜県各務原市那加日吉町2-61-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市那加日吉町２丁目６１番１
価格時点	2023 年
駅名	新加納駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,021 円／坪 1平米 6万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市内那加地区、蘇原地区等の住宅地域である。特に名鉄各務原線、ＪＲ高山本線沿線の一般住宅地域は価格牽連性・代替関係が強い。需要者の中心は市内に居住の一次取得者であるが、岐阜市等市外からの需要も認められる。比較的熟成した住宅地域で、最近は建て替えの動きも見られる。需要は底堅く、土地は５５坪程度で１，１００万円程度、新築の戸建住宅については供給事業者にも因るが概ね３，０００万円前後が取引の中心と思料する。 (2) 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯で戸建志向が強い。マイカー通勤の共働きが多く、横並び２台以上の駐車が可能な画地が好まれる。戸建市場は転用農地などミニ開発適地が多い地域の取引シェアが大きいが、駅徒歩圏及び周縁もタイトな需給関係が続いている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１３００万円、新築住宅付きは２２００万～３０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域およびその周辺では節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、土地を含めた総元本に見合う賃料水準が形成されておらず、更に画地規模も小規模で、経済合理的な規模の賃貸建物を想定することができないことから収益還元法は適用しなかった。取引の中心は自用目的であり、従って、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法は、住宅需要層の同一性が強い周辺の住宅地域で成立した４事例によって試算し、市場実態の具現性が高い価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の供給物件が大半の当該賃貸住宅市場に関しては、元本資産としての土地の価値、運用に大様な賃料形成の常態化を把握している。したがって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新加納駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に診療所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市那加日吉町２丁目６１番１
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	140 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅が主体の住宅地域。戸建住宅地の需要は堅調で、周辺に大型商業施設が立地する。地価は、堅調な推移を辿るものと予測する。 (2)駅徒歩圏で２階建住宅主体の地域構成が続くと予測する。住宅用途の純化が高く、若年需要層にも新興地域並みの訴求力を保持。地価動向は市内住宅地の平均より強めに推移すると見込む。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動は供給面での制約等の影響がみられるものの、個人消費、雇用情勢とともに緩やかに持ち直しつつある。 (2)人口は市全体で減少傾向にあるが、増加基調を維持しているエリアも散在。住宅市場で物価高の価格転嫁は途上で購買力を試す段階には至っていない。
地域要因
(1)既成住宅地域であり、周辺部で新たな住宅地開発も見られ、需要に底堅さが見られる。 (2)住宅は木造２階建が主流であるが、シルバー層の建替に限らず、若年層でも広めの敷地に平家の新築が増えてきた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加日吉町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,574 円／平米 23万12 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,885 円／平米 22万7,734 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,109 円／平米 21万5,250 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原Ｙ５３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加日吉町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,612 円／平米 18万3,853 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,827 円／平米 22万7,542 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,687 円／平米 21万3,855 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加日吉町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,541 円／平米 19万6,843 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,652 円／平米 18万7,292 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,259 円／平米 19万5,910 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加日吉町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
標準価格 平米 坪	6万377 円／平米 19万9,606 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情