路線価 (2023) 岐阜県各務原市鵜沼各務原町3-144 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
価格時点	2023 年
駅名	名電各務原駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,327 円／坪 1平米 6万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鵜沼地区を中心とする商業地を主に、住商混在地及び市内全域の商業地を包含する。需要者の中心は、画地規模から、地縁性を有する個人事業主及び地元小規模法人である。駅利用者の往来や近隣地域南方の大型商業施設への交通が期待されるが、旧来の商業地域で、事業の廃止、縮小傾向で、店舗の併用住宅及び専用住宅化が進行している。駅通り商業地では店舗の業種も限られ、取引も殆どなく、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (2) 同一需給圏は、各務原市（川島地区を除く）及び岐阜市の隣接地域と判定する。需要の中心は、小売・飲食・日用サービスの低層店舗である。用途混在エリアは総じて商用需要が低調で住宅需要が地価を下支えしており、幹線沿いでも事業所跡地の住宅分譲が認められ、駅周辺では電車乗り継ぎ向けのコインパーキングも散見される。初期投資の規模は万状であるが、ダウンサイジングに伴う土地利用度の低下傾向がみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗が中心の駅前商業地域に所在しており、店舗及び事務所の賃貸市場の成熟度は総じて低く、不動産の収益性によっての地価が未形成で、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、事例が少なく、市内全域の商業地の事例を選択した。商業地の取引は個性を有するが、個別事例に内在する状況を検討しており、説得性を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、対象近隣地域の特性に即して採用した４事例によって試算し、地域実情に沿った価格が得られたと判断する。商圏内不動産で低位の試算が多い収益価格は、建築費上昇の賃料転嫁が至難の需給環境を受けて、比準価格の４０％未満に沈んだ。鑑定評価額は、不動産特有のリスクに寛容な地主の物件が大勢を占める賃貸市場の実態に留意して、比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	名電各務原駅南方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	学習塾
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗や店舗兼住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
標準地の範囲
東	40 m
西	25 m
南	100 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の南部で、郊外型店舗の集積が進む一方、近隣地域は旧来からの駅前小規模店舗が連たんするが、やや衰退傾向にある。地価は若干の弱含み傾向にあると予測する。 (2)旧来商店街で標準的使用は商業用途の維持が見込まれるが、経時的にアナクロ感が強まっている。衣食からサービスへの業種変更など近隣需要の掘り起こしも認められるが、商業のエリア競争力は減衰が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万2,658 円 1平米 6万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 20万2,658円 1平米 6万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万2,658円 1平米 6万1,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 20万2,658円 1平米 6万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内最大級のイオンモール各務原、各駅周辺の駅前商業地及び国道２１号の路線商業地のほか、複合大型商業施設が開業、市内は多様化の様相にある。 (2)価格重視のシェア争いはＥＣを巻き込んで激化し、地場の中小店舗は経営縮小が続く。従来型の商業地域は立地密度以上に有機性が薄まっている。
地域要因
(1)旧来からの駅前商業地域で、一般住宅、併用住宅等も増加しつつある。繁華性の強い事業者の転入はなく、商業地として徐々に衰退が予測される。 (2)背後の大型施設と競合する商業ゾーンが東方に開業し、大手資本間の代替・競争関係に消費者行動が集約される傾向が強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,595 円／平米 22万163 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,395 円／平米 21万9,502 円／坪
標準価格 平米 坪	6万579 円／平米 20万274 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,625 円／平米 16万754 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,332 円／平米 22万2,600 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,223 円／平米 20万9,015 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原Ｙ４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,385 円／平米 20万2,939 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,139 円／平米 20万2,126 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,823 円／平米 19万7,775 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,775 円／平米 15万1,332 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,294 円／平米 15万9,660 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,484 円／平米 18万6,736 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	各務原５５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,672 円／平米 25万3,478 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,442 円／平米 25万2,717 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,708 円／平米 22万3,843 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情