路線価 (2023) 岐阜県各務原市那加前野町4-128-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市那加前野町４丁目１２８番２
価格時点	2023 年
駅名	那加駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,760万 円 (832 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,760万 円 (832 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円／坪 1平米 6万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として市内各地区の中核となる商業地域。需要者の中心は、各種金融機関のほか、郊外型飲食店やドラッグストアー等の全国展開を図る大手企業等。小規模画地については、地元事業者も含まれる。まとまった画地規模については、大型店舗用地として根強い需要があるが、小規模店舗用地等については、郊外の大型店に顧客が流出し需要は低調である。土地の供給は限られており、取引が少ない。市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。 (2) 同一需給圏は市内及び周辺市町の幹線、準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は全国・地方展開を図り顧客流動性に着目する事業者、地縁性を有する事業者が中心となる。市内有数の既成路線商業地域として熟成しつつ推移しており顧客流動性の高さに着目した安定的な需要が見込まれるため需給は概ね均衡状態にあり地価は横這い推移と予測する。土地取得に基づく出店は少数で需要中心価格は見出しにくい状況にあるが土地坪当たり２３万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 金融機関やドラッグストアー等の多様な業種が集まる那加地区の中核的な商業地域。取引の中心は自用の店舗等の目的で、収益性を重視した賃貸目的の取引は少ない。賃貸借市場の成熟の程度が十分でなく、収益価格は低位に試算された。比準価格は、市内の類似性の高い事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した価格として信頼性が高い。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記価格のとおり決定した。 (2) 権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。市内有数の路線商業地域であり顧客の流動性も良好であるが収益性に基づく賃貸目的の取引は殆ど見られず賃貸借市場の成熟の程度は低いと言わざるを得ない。よって相対的に信頼性が高いと思料される市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	那加駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	251.7 坪 (832 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模小売店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市那加前野町４丁目１２８番２
標準地の範囲
東	50 m
西	300 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)いちょう通り沿いに地元金融機関、大型飲食店及びドラッグストアー等の多様な用途が見られる那加地区の中核的な商業地。広範な背後地を有し、一定の繁華性を保っている。地価はほぼ安定している。 (2)低層店舗、低層事務所等が混在する路線商業地域として熟成しつつ推移するものと予測する。顧客流動性は高く安定した需要が見込まれるため需給は概ね均衡状態にあり地価水準は横這い傾向推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で、テックフォルテ各務原工業団地の造成工事が進んでいる。市の新庁舎は令和５年全面完成の予定である。 (2)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。コロナ禍による不動産市場の停滞感は払拭されつつあり取引件数、取引価格は共に回復傾向にある。
地域要因
(1)地元金融機関、ドラッグストアー等の大型店舗も見られる那加地区の中核的な商業地域。大型ＳＣに顧客が流出する中で、独自の商圏を確保している。 (2)新規店舗の出店や既存店舗の入れ替えが見られる等路線商業地域として熟成しつつ推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加前野町４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,595 円／平米 22万163 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,595 円／平米 22万163 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,762 円／平米 23万7,245 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加前野町４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,625 円／平米 16万754 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,535 円／平米 22万3,271 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,570 円／平米 25万3,140 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原Ｙ４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加前野町４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,385 円／平米 20万2,939 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,385 円／平米 20万2,939 円／坪
標準価格 平米 坪	7万557 円／平米 23万3,261 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市那加前野町４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,341 円／平米 18万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,441 円／平米 20万3,124 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,503 円／平米 22万9,777 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情