路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市只越字村前1030-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万510 円／坪 1平米 6万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は穂積駅徒歩圏内を中心とした周辺の住宅地域を含む一帯である。需要者は市内居住者及び名古屋・岐阜方面の通勤者等の一次取得者が中心である。周辺では宅地供給が少ないため、需給関係は堅調である。取引の中心価格帯は、土地のみで１２００万～１５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万～４０００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は瑞穂市中心部及びその周辺の住宅地域である。主たる需要者は瑞穂市内及び周辺市町、並びに名古屋市及び周辺市町の居住者・就労者で、一次取得者層である。当地域を始めＪＲ各駅の徒歩圏内における住宅地は名古屋市や岐阜市、大垣市等のベッドタウンとして需要が堅調である。当地域は商業施設にも近く利便性が良好で、比較的高位な価格での取引も散見される。市場の中心価格帯は更地で１３００万円前後、新築住宅付きで３０００万円強である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺市場では戸建住宅用地等の自用目的での取引が多い。収益還元法については当該標準地の画地規模がやや小さく、事業収支の観点から適用が合理的ではないと判断して非適用とした。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺地域において賃貸物件は見受けられるが賃貸市場は未成熟で、取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の高い事例を採用し、説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	穂積駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
標準地の範囲
東	20 m
西	170 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はＪＲ穂積駅徒歩圏内の居住環境の良好な住宅地域で、将来的に大きな変動はないものと思われる。交通利便性に優れる点から土地需要は堅調で、当面の地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)当地域はＪＲ穂積駅から徒歩圏内の住宅地域で、需要は堅調であり、今後、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万510 円 1平米 6万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)瑞穂市の総人口は微増傾向にあって高齢化率も県平均に比べて著しく低い。市内の土地取引件数、新設住宅着工戸数は安定している。 (2)瑞穂市の人口は微増傾向が続いている。土地取引件数は安定的に推移し、令和４年の新設住宅着工戸数は前年比増の見込みである。
地域要因
(1)既成の住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、安定的に推移している。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万783 円／平米 23万4,009 円／坪
推定価格 平米 坪	7万505 円／平米 23万3,090 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,190 円／平米 22万8,742 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞穂Ｙ５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万769 円／平米 20万902 円／坪
推定価格 平米 坪	6万769 円／平米 20万902 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,766 円／平米 21万810 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,451 円／平米 22万9,605 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,780 円／平米 22万775 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,448 円／平米 20万9,759 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,808 円／平米 21万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	6万287 円／平米 19万9,309 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市只越字村前１０３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,761 円／平米 17万1,122 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,817 円／平米 17万4,613 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,021 円／平米 21万8,265 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情