路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市古橋字若宮1550-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	693万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	693万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円／坪 1平米 4万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧巣南町を中心とした市内西部の住宅地域を含む一帯である。需要者は、市内及び周辺市町への通勤者等の一次取得者が中心である。周辺では農地を転用したミニ開発なども散見されるが、土地需要は減退傾向にある。取引の中心価格帯は、土地のみで７００万～１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万～２７００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は瑞穂市の西部郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は瑞穂市又はその周辺市町に勤務する一次取得者層である。市内の住宅地域のうち、穂積駅を中心とする瑞穂市東部市街地内の住宅地域は利便性が高く、相対的に高い人気を維持している。一方、瑞穂市の西端に位置する近隣地域の需要は低迷を続けている。また、建築費高騰の影響もあり、地価は下落傾向が続いている。中心価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地の規模では経済合理性のある収益価格を求めることは困難と判断し、収益還元法は非適用とした。当該地域は快適性を重視する住宅地域で、市場では戸建住宅用地など自己使用目的での取引が多い。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺では居住環境に着目した自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺で共同住宅が建築される場合、駐車場確保のため敷地規模は大きくなる傾向にある。対して、対象標準地は規模が小さいため共同住宅の想定が困難である。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅南西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７
標準地の範囲
東	70 m
西	130 m
南	50 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市内西部の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、将来的に大きな変動はないものと思われる。郊外部での土地需要は減退傾向にあり、当面の地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移する、と予測する。瑞穂市西部郊外に位置する近隣地域の利便性は低く、需要は低迷している。また、建築費高騰の影響もあり、地価は下落傾向で推移する、と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)瑞穂市の総人口は微増傾向にあって高齢化率も県平均に比べて著しく低い。市内の土地取引件数、新設住宅着工戸数は安定している。 (2)市の人口は微増傾向にある。高齢化率は県下で最も低い水準にある。令和４年の土地取引件数、住宅着工戸数は前年をやや上回る水準で推移している。
地域要因
(1)既成の住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、安定的に推移している。 (2)戸建住宅を中心とする熟成した低層住宅地域であり、近隣地域周辺の環境に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞穂Ｙ３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,966 円／平米 13万2,128 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,693 円／平米 12万4,613 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,882 円／平米 12万5,238 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞穂Ｙ５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,136 円／平米 14万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,331 円／平米 14万3,252 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,036 円／平米 14万5,583 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,535 円／平米 12万7,397 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,574 円／平米 12万7,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,241 円／平米 12万9,731 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂Ｙ３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,761 円／平米 10万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,697 円／平米 10万8,096 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,310 円／平米 11万3,429 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情