路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町334-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円／坪 1平米 5万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は穂積小校区内を中心とした住宅地域を含む一帯である。需要者は市内居住者及び市内通勤者等の一次取得者が中心である。周辺では農地転用による宅地供給が続いてきたが、比較的割安な価格水準から土地需要も堅調である。取引の中心価格帯は、土地のみで１０００万～１２００万円程度、新築戸建住宅で２７００万～３２００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は当市の既成市街地内及びその周辺における住宅地域。主たる需要者は一次取得者層である市内の居住者及び就労者等の個人である。当市において交通利便性に優れた住宅地域に対する需要は底堅く、近年宅地開発が各地で行われている。居住環境が熟成しつつある中、今後も需給は比較的堅調に推移すると思料する。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額１０００万円～１３００万円程度、土地建物で同２５００万円～３０００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺市場では戸建住宅用地等の自用目的での取引が多い。収益還元法については当該標準地の画地規模がやや小さく、事業収支の観点から適用が合理的ではないと判断して非適用とした。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に周辺住宅地域の地価動向も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られないため収益還元法は非適用とした。一方比準価格は規範性の高い複数の取引事例を基に試算されたものであり実証的である。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を採用し、指定基準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	穂積駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農地も残る住宅地域で、将来的に熟成度が増すほかは大きな変動はないものと思われる。周辺地域では土地需要が堅調であるため、当面の地価も安定的に推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心に農地も残る住宅地域で、今後も住宅地域として緩やかに熟成しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横ばい～やや上昇基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)瑞穂市の総人口は微増傾向にあって高齢化率も県平均に比べて著しく低い。市内の土地取引件数、新設住宅着工戸数は安定している。 (2)当市の人口は微増傾向で高齢化率も県下で最も低い。土地取引件数、新設着工戸数も概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)住宅地域として熟成度が増してきているほか、地域要因に大きな変動は認められず、安定的に推移している。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞穂５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,513 円／平米 17万302 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,135 円／平米 16万2,440 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,890 円／平米 17万4,854 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,119 円／平米 16万8,999 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,503 円／平米 17万6,881 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,479 円／平米 17万6,802 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,320 円／平米 19万2,806 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,437 円／平米 19万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万673 円／平米 16万7,525 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,197 円／平米 16万2,645 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,673 円／平米 17万4,137 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市稲里字三ノ町３３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万264 円／平米 19万9,233 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,394 円／平米 18万9,745 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,639 円／平米 17万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情