路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市野白新田字宮上311-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (1741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (1741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名神高速道路、東海環状自動車道等の高速交通網で結ばれた岐阜県内の工業地域。需要者の中心は県内企業である。圏内では高速交通網の整備により広域アクセスが充実しつつあり、物流拠点となり得る高速ＩＣ周辺を中心に需要が増している。一方、ＩＣから距離のある既成の工業地域や中小規模の工業用地については、十分な需要の回復に至っていない。工業地は取引される価格帯が規模等によりまちまちであり、中心価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域である。主な需要者は、製造業関連等の地元企業である。周辺で住宅地への転用が見られる近隣地域は、名神高速道路のインターチェンジへのアクセス面などから工業地としての人気が相対的に低下している地域であり需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感は継続している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内では自社工場等の自用を目的とする取引が中心となっている。また、市場参加者は類似物件の取引価格を参考とする傾向にある。取引事例を基礎とする比準価格は、このような市場の特性に合致し、説得力が高い。一方、近隣地域周辺は工場の賃貸市場が成熟しておらず、賃料水準の把握、賃貸モデルの想定が困難な状況にある。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は瑞穂市及び周辺市町の工業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は当該地域においては倉庫の賃貸借がほとんど見られず、新規に賃貸用倉庫の建設を想定することは事業収支の観点から合理的ではないため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	穂積駅南西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	526.6 坪 (1741 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	50 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地内の工業地域として概ね熟成しており、当面、現状のまま推移すると予測する。東海環状自動車道西回り区間の整備の進行に伴い、西濃地域内では工業地需要が増している。地価水準は下落幅が縮小すると予測する。 (2)周辺では住宅への転用も見られるが、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東海環状自動車道西回り区間の整備の進行に伴い、工業地に対する需要は増しており、沿線では新たな工業用地の開発や企業の進出が進んでいる。 (2)高速道路網の整備に伴い岐阜県の工場立地は比較的堅調であるが、原材料やエネルギー価格高騰に伴い収益悪化が避けられない状況である。
地域要因
(1)市街地内に形成された工業地域として概ね熟成しており、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)住宅地への転用も見られるが、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞穂Ｙ３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,787 円／平米 10万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,492 円／平米 10万7,419 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,761 円／平米 10万5,002 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,469 円／平米 13万7,097 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,569 円／平米 14万733 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,672 円／平米 12万4,544 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,275 円／平米 10万6,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,533 円／平米 10万7,554 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,853 円／平米 11万1,918 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,153 円／平米 10万2,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,370 円／平米 13万157 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,565 円／平米 11万7,578 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情