路線価 (2023) 岐阜県飛騨市神岡町船津字大島2049-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 飛騨市岐阜県飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５
価格時点	2023 年
駅名	杉崎駅 から 19000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	296万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	296万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧神岡町全域の住宅地域及び飛騨市辺縁部である。主たる需要者は当地域に地縁を有する個人で、他地域からの流入は少ない。鉱業が廃れて後、町は基幹産業が見当たらず、人口減少、少子高齢化が著しい。令和４年４月時点での神岡町の高齢化率は約４６％である。山間の市街地であり、宅地利用は限定的で、取引は船津地区のほか坂富町、江馬町、東町で見られる程度で件数は全体的に少ない。そのため需要の中心価格の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、飛騨市神岡町内の住宅地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、旧神岡町の中心市街地の住宅地域であると判定した。需要者の中心は、地縁性を有する個人に概ね限定されると思料する。人口減少、高齢化の進展に伴い、土地需要の減少が顕著である。取引の中心となる総額の価格帯は、土地代のみで３～５百万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺に賃貸物件は見受けられるものの取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の認められる事例を採用しており、説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、自用の戸建住宅が密集する既成住宅地域であり、対象標準地の画地条件（規模、間口・奥行等）を勘案し、単独では賃貸用建物の建築想定が困難であること、賃貸市場が未成熟であること等から収益還元法については適用を断念した。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	杉崎駅北東方
距離	19000 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が連たんする旧来からの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飛騨市岐阜県飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	23 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は神岡町中心部に所在する旧来からの地域で衰退傾向にあり、今後は高齢化が更に進行し、地価は下落が続くと予測する。 (2)近隣地域は、富山県との県境に近い、山間部の既成住宅地域であり、地域要因に格段の変化は認められない。人口減少、高齢化の進展に伴い土地需要は縮小傾向にあり、地価は下落傾向が続くと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -4.4 ％
2022年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -4.4 ％
2019年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飛騨市は人口減少、高齢化の進行が顕著である。次世代ニュートリノ観測施設ハイパーカミオカンデの整備が進むも地域経済への波及効果は少ない。 (2)人口減少、高齢化の進展に伴い土地需要も縮小傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	飛騨Ｙ４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	飛騨市
地域	岐阜県飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,856 円／平米 2万5,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,330 円／平米 5万7,293 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,330 円／平米 5万7,293 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	飛騨４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	飛騨市
地域	岐阜県飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,263 円／平米 6万377 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,879 円／平米 5万9,108 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,060 円／平米 5万6,400 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	飛騨Ｙ４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	飛騨市
地域	岐阜県飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,961 円／平米 6万5,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,230 円／平米 6万3,574 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,199 円／平米 8万6,614 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	飛騨４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	飛騨市
地域	岐阜県飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万566 円／平米 3万4,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万231 円／平米 3万3,824 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,637 円／平米 6万4,920 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情