路線価 (2023) 岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上797-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 本巣市岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市の南部を中心とする住宅地域で、隣接する北方町の住宅地域も含む。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有する個人等一次取得者である。周囲に宅地開発された新興住宅も見られ、戸建住宅地域として熟成しつつあるが、北方町や瑞穂市等、より利便性の高い地域と競合するため、需給はやや弱含みとなっている。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額７００万円～１２００万円程度、土地建物で同２０００万円～２５００万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は本巣市南部及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、本巣市内在住の一次取得者であるが、市外からの転入者も見られる。隣接する北方町や瑞穂市等の周辺市町と比較して割安感があり、本巣市南部の新規に開発された分譲住宅地の需給は比較的安定していたが、近年、北方町北部に需要が奪われ、やや弱含みの状況である。土地価格は規模にもよるが７００万～１２００万円程度、新築戸建は２５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も散見されるが自己所有地の有効活用に基づく場合が大半で、収益性を前提に取引参加する需要者はほとんど見られないため、収益還元法は非適用とした。一方比準価格は周辺において実際に生起した取引価格を基に試算しており、説得力を有する。よって市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は本巣市及び隣接する北方町の住宅地事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、近隣地域は賃貸市場の需要が乏しく、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することは困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	穂積駅北方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等のほか農地もある住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本巣市岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新旧の戸建住宅を中心に農地も残る住宅地域で、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや弱含み基調にて推移すると予測する。 (2)周辺では農地転用を中心とした小規模開発が散発して見られ、住宅地として熟成しつつある。総額を抑えた建売住宅が目立ち、当地域の地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口減少率及び高齢化率は共に県全体をやや上回る。土地取引件数及び新設着工戸数は前年とほぼ同水準で推移している。 (2)金利動向、物価高騰等による先行き不透明感が残る中、少子高齢化、地域経済の停滞による転出から本巣市人口は減少傾向で、住宅地需要は弱含み。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)本巣市内では比較的需要がある地域で住宅地域として緩やかに熟成しつつある。周辺では農地転用による総額を抑えた建売住宅等が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本巣４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,521 円／平米 11万7,432 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,597 円／平米 11万4,378 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,597 円／平米 11万4,378 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本巣４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,292 円／平米 11万3,369 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,086 円／平米 11万2,688 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,712 円／平米 10万8,146 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北方Ｙ５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣郡北方町
地域	岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万832 円／平米 13万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,088 円／平米 12万9,225 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,342 円／平米 11万6,841 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本巣５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,638 円／平米 11万7,819 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,669 円／平米 11万1,310 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,287 円／平米 12万9,883 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅱ型
特別な事情