路線価 (2023) 岐阜県本巣市軽海字東畑田207-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 本巣市岐阜県本巣市軽海字東畑田２０７番９
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	564万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	566万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内南部及び周辺市町の住宅地域を含む一帯である。需要者は当該地域に地縁を有する個人が中心である。周辺では農地を転用したミニ開発などはあまり見られず、土地需要も減退傾向にある。取引の中心価格帯は、土地のみで５００万～８００万円程度、新築戸建住宅で２４００万～２７００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は当市南部を中心とする住宅地域及び農家集落地域。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有する一次取得者である個人を中心とする。周辺は農地が多く残り、旧家も見られる等、宅地としての熟成度は低い。小学校へは近いが他施設へのアクセスに優位性はなく、需給は弱含み傾向となっている。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額５００万円～８００万円程度、土地建物で同２０００万円～２５００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地の規模では経済合理性のある収益価格を求めることは困難と判断し、収益還元法は非適用とした。当該地域は快適性を重視する住宅地域で、市場では戸建住宅用地など自己使用目的での取引が多い。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は画地規模が小さく、また周囲に賃貸用建物もないことから、収益建物の想定は経済合理性を欠くと判断し収益還元法の適用を見送った。一方比準価格は実際に生起した複数の取引を基に試算しており、実証的である。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅北西方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本巣市岐阜県本巣市軽海字東畑田２０７番９
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13.5 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	田園居住地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は成熟した住宅地域であり、将来的に大きな変動はないものと思われる。郊外部での土地需要は減退傾向にあり、当面の地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)新旧の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で農地も多く残る。今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや下落基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内総人口の減少率は県全体の数値を上回り、特に北部地域における人口減少が顕著となってきている。 (2)当市の人口減少率及び高齢化率は共に県全体をやや上回る。土地取引件数及び新設着工戸数は前年とほぼ同水準で推移している。
地域要因
(1)既成の住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、静態的に推移している。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本巣４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市軽海字東畑田２０７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,529 円／平米 11万4,153 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,513 円／平米 11万794 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,023 円／平米 11万2,480 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅱ型
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本巣Ｙ５４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市軽海字東畑田２０７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,575 円／平米 10万7,693 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,956 円／平米 10万5,647 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,218 円／平米 10万9,819 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅱ型
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本巣５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市軽海字東畑田２０７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,522 円／平米 11万4,130 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,277 円／平米 10万6,708 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,521 円／平米 11万4,126 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅱ型
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本巣４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市軽海字東畑田２０７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,237 円／平米 10万9,882 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,496 円／平米 10万4,126 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,672 円／平米 10万8,014 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情