路線価 (2023) 岐阜県本巣市三橋字糸貫川通1044-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 本巣市岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 7400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円／坪 1平米 5万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内全域及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域を含む一帯である。需要者層は大手チェーンのほか、地元中小法人等が中心である。県下最大級の商業施設「モレラ岐阜」から至近にあって、近くで糸貫ＩＣの開通が予定されているものの、新規店舗の進出等は見られず、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は本巣市及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗、営業所等を経営する法人等様々である。当該地域は大型ショッピングモールの至近に位置する商業地であるが店舗集積の程度がやや低く、繁華性も低いため需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では自用の中型店舗が中心であり、賃貸については定期借地が散見されるが、事業者向け賃貸市場の成熟度はあまり高くはない。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は本巣市及び隣接する瑞穂市、北方町の幹線ないし準幹線沿いの商業地の事例を中心に採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた論理的な価格であるが、想定する建物の規模、仕様等により収益性が変わることから相対的な規範性は低い。本件では、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	穂積駅北方
距離	7400 m
土地の状態
土地面積	96.5 坪 (319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗が連たんする国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本巣市岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大型商業施設「モレラ岐阜」至近の路線商業地域である。近くに糸貫ＩＣの開通も予定されているが、店舗配置状況に変化は見られず、当面の地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)店舗集積の程度がやや低い路線商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウィルス感染症の影響から持ち直してきているが、物価高・資源高などの影響が出てきている。 (2)原材料やエネルギー価格高騰の影響により、個人消費が減少し、地域経済の悪化が継続している。
地域要因
(1)近くで東海環状自動車道・糸貫ＩＣの開通が予定されている。 (2)車両の交通量は多いが、新規出店は殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本巣Ｙ５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,313 円／平米 12万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	4万754 円／平米 13万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,791 円／平米 15万1,385 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅰ型
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本巣５４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,277 円／平米 12万3,238 円／坪
推定価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,766 円／平米 16万4,526 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北方Ｙ５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣郡北方町
地域	岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,961 円／平米 17万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,914 円／平米 20万4,688 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,381 円／平米 17万3,172 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本巣４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,343 円／平米 11万3,538 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,068 円／平米 11万2,629 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,351 円／平米 15万3,236 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情