路線価 (2023) 岐阜県本巣市温井字東川原39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 本巣市岐阜県本巣市温井字東川原３９番
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 7600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (1078 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,330万 円 (1078 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,316 円／坪 1平米 4万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は本巣市及び周辺市町の幹線道路沿いの地域で、特に価格牽連性が強いのは市内の国道や県道沿いの路線商業地域。需要者は法人や沿道サービスチェーン店等を中心に地元個人事業主も含まれる。対象標準地西方に高速道路ＩＣが設置されたことにより新規の出店等による土地利用が進展しているがその動きは緩やかである。全般的に路線商業地の取引は少なく、取引規模や立地業種等も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は本巣市及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業のほか、チェーン展開する沿道サービス業者である。市内では本巣縦貫道沿いの大型商業施設に集客が集中していたが、平成２９年１２月のショッピングセンター開業を筆頭に新規の出店が相次ぎ、当地域での集客力、繁華性は徐々に回復した。取引は散発的で、画地規模や個別の事情等が多様であるため取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺は低層の飲食店や店舗、営業所等が混在する路線商業地域である。店舗の入替や新規出店の動きも散見されるが、当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる環境にはないことから収益価格の説得性は総じて低い。比準価格は幹線道路沿い取引より査定しており実証的である。従って、比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。なお単価と総額の関連にも留意した。 (2) 比準価格は、本巣市及び隣接する北方町、瑞穂市の取引を採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は低層店舗が見られる路線商業地域であるが、自用店舗が中心となっており、収益物件の取引はほとんど見られず、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅北西方
距離	7600 m
土地の状態
土地面積	326.1 坪 (1078 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本巣市岐阜県本巣市温井字東川原３９番
標準地の範囲
東	80 m
西	220 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店や事業所等が見られる路線商業地域であり、今後も商業地域として緩やかに熟成しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばい～やや下落傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域周辺で相次いだ店舗等の出店は一服したが、ＩＣへの接近性が良好であることから工場進出も目立ち地域全体として発展傾向にある。今後も商業地としての一定の集客力、繁華性が維持されることが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限がなくなり地域経済は持ち直し傾向が見られるものの、原油・原材料の上昇、円相場の影響による物価高騰等により先行きは不透明。 (2)大型商業施設への顧客集中により市内の全般的な出店傾向は弱い状況が継続。店舗間の競争に加えネット通販の拡大が売り上げに影響。
地域要因
(1)近接する大野神戸ＩＣ周辺は道の駅を始め、病院や工場進出等土地利用が進み、新規店舗や交通量の増加等地域周辺にも影響をもたらしている。 (2)市内の岐阜関ケ原線４車線化工事完了。東海環状自動車道「大野神戸ＩＣ」「山県ＩＣ」間の建設が２０２４年度開通を目指し周辺でも進行中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本巣５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市温井字東川原３９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,277 円／平米 12万3,238 円／坪
推定価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,239 円／平米 17万2,702 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本巣Ｙ５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市温井字東川原３９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,313 円／平米 12万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	4万754 円／平米 13万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,059 円／平米 15万8,883 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅰ型
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県本巣市温井字東川原３９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,259 円／平米 10万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,719 円／平米 15万4,453 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県本巣市温井字東川原３９番
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,166 円／平米 8万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,730 円／平米 12万4,735 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情