路線価 (2023) 岐阜県本巣市見延字糸貫川通1430-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 本巣市岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 8400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6億4,200万 円 (24986 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6億4,200万 円 (24986 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西濃圏域の工場適地を含む広いエリアであり、主な需要者は大資本を有する上場企業、中堅企業等である。新型コロナウィルス感染症の影響で落ち込んだ企業収益も回復し、一部製造業、物流事業者の大規模工業地への需要は堅調である。工業地取引は、その規模などによっても成約価格の水準に乖離が見られ、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は西濃・岐阜圏域を中心とした工場地、流通業務用地が存する地域の範囲である。需要者の中心はメーカーまたは物流業者、卸小売業者等が中心である。資源価格高騰による影響懸念は残るが、高速交通網の整備に伴い市内の工業地の需給関係は改善傾向にあり、ＩＣへの接近性が優る土地需要は比較的強く、企業の進出が目立つ。工場地の取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の大工場では自社使用が殆どであり、賃貸市場における貸工場は小規模なものに限られるため、収益還元法は非適用とした。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえ、更にマクロ的に西濃圏域の工業地全般の地価動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自社の工場が多く、賃料水準の把握が困難であることから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は西濃圏域の工業地域の事例から査定したもので、工業地の需要動向を反映し、また需要者は周辺における取引状況を検討の上、意思決定を行うことから、説得力が高いと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	穂積駅北方
距離	8400 m
土地の状態
土地面積	7557.8 坪 (24986 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに大規模工場や倉庫が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本巣市岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	180 m
南	70 m
北	320 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	140 m
奥行き	180 m
面積	25000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は幹線道路沿いの工業地域であるが、近くに糸貫ＩＣの開通が予定されている。開通後は交通利便性が格段に高まることから、工場立地としての魅力が高まるものと思われる。 (2)東海環状自動車道「糸貫ＩＣ」が２０２４年度に開通予定であり、高速交通網の整備に伴い、工業地域としてのポテンシャルの向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウィルス感染症の影響から持ち直してきているが、物価高・資源高などの影響が出てきている。 (2)金利動向、物価高騰等による先行き不透明感は残るものの、高速道路網の整備に伴い岐阜県内の工場立地は比較的好調な状況を維持している。
地域要因
(1)近くで東海環状自動車道・糸貫ＩＣの開通が予定されている。 (2)国道沿いの工場地で今のところ静態的であるが、当地域の南方で東海環状自動車道「糸貫ＩＣ」が建設中で２０２４年度に開通予定である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本巣Ｙ５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,973 円／平米 8万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,784 円／平米 7万8,630 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,248 円／平米 8万3,470 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	産業誘導地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野Ｙ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,354 円／平米 5万7,372 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,357 円／平米 7万7,218 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	南
側道幅員3	6.6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	垂井Ｙ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,006 円／平米 4万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,437 円／平米 7万871 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,498 円／平米 8万7,602 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,557 円／平米 4万1,513 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,522 円／平米 5万4,622 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,820 円／平米 7万5,443 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情