路線価 (2023) 岐阜県郡上市八幡町職人町760-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 郡上市岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
価格時点	2023 年
駅名	郡上八幡駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円／坪 1平米 5万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古い町並みを嗜好する住宅需要の他、圏域中心付近の商住混在地域を含むものと判定した。近年「伝建地区」である本件既成住宅地域には古い町並みを回遊するルートの一角として観光客流動性の増加が見られる他、需要層は外部からの移住層が中心と解する。市街地から状況類似の住宅用地を収集したが、街路幅員狭隘な地域を除けば、取引単価は１３～２０万円前後。但し、古い木造家屋付の取引については、建付減価を斟酌する必要がある。 (2) 同一需給圏は、郡上市八幡地区の住宅地域と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは伝建保存地区に指定されている川北の住宅地域である。需要者は当地域に地縁関係を有する個人が中心。歴史的風情を有する既成市街地にあって潜在需要も見込まれるが、市場限定的な土地柄のため、規範性のある取引は少ない。市場の中心価格帯の把握は困難であるが、更地の場合、総額で１０百万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場はあるものの、既成市街地での新規供給は困難である他、対象標準地の画地条件も鑑みるに、収益方式は非適用とした。既成市街地であり、古家付きの取引が中心となるが、自用目的での取引がほとんどである。本件では、いずれも市街地から収集した状況類似の取引事例を基礎とし比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り調整決定した。 (2) 近隣地域は、昔からの地割が現在も残る伝建保存地区に指定されており、戸建住宅又は併用住宅が連坦する住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証力を有する。一方、当地域に賃貸物件は殆どなく、標準地の画地規模も小さいため、賃貸物件を建築想定する収益価格の試算は断念した。大半が自用目的であることから、価格決定に際しては、比準価格を標準とすべきと判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	郡上八幡駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝建保存地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	郡上市岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	35 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	地域的特性が移行過程にあるものと予測
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	伝建保存地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い町並みを形成する既成住宅地域。趣のある町並みにより、町内居住者よりむしろ外部からの移住層に好まれる傾向がある。郊外特性により、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)当地域は、木造住宅が建ち並ぶ市内中心部の既成住宅地域である。人の出入りが少ない静態的な地域で、市全体で高齢化が進行しており、地価については弱含みで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の進展により、関市・郡上市等郊外地域については、中長期的に見ても住宅需要は弱含みと推察される。 (2)２年ぶりに郡上踊りが開催され、当市を訪れる観光客も昨年比で３０％程増加し、コロナ前の８割近くまで戻ってきた。
地域要因
(1)令和４年１２月、郡上踊りを含む風流踊４１件が無形遺産としてユネスコに登録されたことから観光客の増加が期待される。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	郡上Ｙ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,728 円／平米 20万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,587 円／平米 22万6,749 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,146 円／平米 16万9,089 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝建保存地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	郡上Ｙ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,150 円／平米 9万3,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,816 円／平米 13万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万916 円／平米 16万8,328 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	伝統建造物
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	郡上Ｙ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万798 円／平米 13万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,101 円／平米 12万9,268 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,694 円／平米 16万982 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	郡上Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,514 円／平米 14万551 円／坪
推定価格 平米 坪	4万919 円／平米 13万5,278 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,713 円／平米 16万1,045 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	郡上Ｙ３６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町職人町７６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,110 円／平米 14万2,522 円／坪
推定価格 平米 坪	4万306 円／平米 13万3,252 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,822 円／平米 16万4,712 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情