路線価 (2023) 岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町1438-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 郡上市岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
価格時点	2023 年
駅名	郡上八幡駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,622 円／坪 1平米 5万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 地域的・価格的な牽連性を有する市街地の住宅地域を同一需給圏と判定した。主たる需要者は地縁性を有する個人のほか郡上市民病院関連の需要も含むものと思料する。区画整然とし居住環境が良好な既成住宅地域であり、郡上市の基幹病院が至近に所在する等稀少性が高く、生活利便性に裏付けられて根強い需要が今後も維持する地域と予測する。収集事例の内、街路幅員狭隘な事例を除くと、取引単価は１３～２０万円前後。 (2) 同一需給圏は、郡上市八幡地区の住宅地域と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは川南の新町地区周辺の住宅地である。需要者は当町に地縁関係を有する個人が中心。当市で最も繁華性が高い新町地区に隣接し、幹線道路へのアクセスも良好なため、需給は比較的安定している。地縁的選好性が強いため、規範性のある取引は少ないが、地元精通者によれば、更地の相場は概ね坪１５万円前後とのことである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 八幡町については、小野地区等郊外を中心に一定の賃貸市場が存在するが、本件では近隣地域の地域的特性及び対象標準地の画地上の制約から収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が中心的であり、近傍には少なかったが、圏域中心付近より信頼性を有する取引事例を採用できたことから市場性を反映した比準価格は現実的信頼性が高く、更に、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づくもので、実証的かつ説得力を有する。一方、近隣地域は一般住宅のほか、事業所等も混在するが、対象標準地の画地規模で賃貸物件を建築想定することは現実的に困難であることから、収益価格の試算は断念した。自用目的の取引が大半であることから、価格決定に際しては、比準価格を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	郡上八幡駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	郡上市岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
標準地の範囲
東	100 m
西	140 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１５６号からのアクセスに優れる他、郡上市民病院にも近接しており、生活利便性を重視する住宅需要層からは人気が高い。郊外地域にて、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)低層の一般住宅を中心とした市中心部に位置する住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価については下落傾向にて推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,622 円 1平米 5万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,622円 1平米 5万400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の進展により、関市・郡上市等郊外地域については、中長期的に見ても住宅需要は弱含みと推察される。 (2)２年ぶりに郡上踊りが開催され、当市を訪れる観光客も昨年比で３０％程増加し、コロナ前の８割近くまで戻ってきた。
地域要因
(1)令和４年１２月、郡上踊りを含む風流踊４１件が無形遺産としてユネスコに登録されたことから観光客の増加が期待される。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	郡上Ｙ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,728 円／平米 20万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,587 円／平米 22万6,749 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,803 円／平米 17万1,261 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝建保存地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	郡上Ｙ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,150 円／平米 9万3,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,816 円／平米 13万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万83 円／平米 16万5,574 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	伝統建造物
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	郡上Ｙ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万798 円／平米 13万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,101 円／平米 12万9,268 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,452 円／平米 16万182 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	郡上Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,514 円／平米 14万551 円／坪
推定価格 平米 坪	4万919 円／平米 13万5,278 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,655 円／平米 16万853 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	郡上Ｙ３６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	郡上市
地域	岐阜県郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,110 円／平米 14万2,522 円／坪
推定価格 平米 坪	4万306 円／平米 13万3,252 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,577 円／平米 16万3,902 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情