路線価 (2023) 岐阜県下呂市森字上垣内2613-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 下呂市岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１
価格時点	2023 年
駅名	下呂駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	412万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	412万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下呂市内の住宅地域であり、特に旧下呂町内の住宅地と代替性が高い。主たる需要者は当地域に地縁を有する個人であり、他地域からの転入は少ない。取引が低調な地域であり、親族・知人間取引、隣地の追加取得等、取引に何らかの事情が介在するケースも多く、その価格も低位である。ただしここ１年に限っては近隣で高位な価格での取引が行われ、またカフェがオープンするなどの動きが見られた。市場の中心価格帯は土地のみで５００万円弱である。 (2) 同一需給圏は旧下呂町の既成住宅地域のうち、国道４１号を挟み、中心市街地と反対側の丘陵地に形成される集落一帯と判断される。需要者は当町に地縁、血縁関係を有する個人が中心。大雨や新型コロナ等の影響で、自然災害に対するユーザーの関心が高まっており、土砂災害警戒区域が広範囲にわたる旧下呂町内を避け、旧萩原町内で家を建てる人が増えている。地元業者によると、当地域の更地相場は坪単価で８万円前後とのことである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺に賃貸物件は見受けられるものの取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の認められる事例を採用しており、説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸物件は共同住宅程度で、土地を含めた投下資本に見合うだけの収益が得られない上、画地規模も小さいため、収益価格の試算は断念した。戸建住宅が多い山裾の地域で、取引に当たっては自用目的が大半であるが、こうした地域では類似の不動産との相対比較の中で価格が決定される傾向が強いため、比準価格の説得力は高い。以上の結果、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下呂駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が散在する傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下呂市岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は低層の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当面は現状を維持、長期的には人口減少を背景に衰退傾向にて推移していくと予測する。地価については下落傾向で推移していくと予測する。 (2)交通利便性に劣る当市外延部の住宅地域である。旅館街とは国道を挟んで山側に位置し、観光客の影響は殆どない。地価についてはこれまで同様、弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下呂市は人口減少、高齢化の進行が顕著である。新型コロナによる人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、観光業は回復基調にある。 (2)下呂市の高齢化率はついに４０％を超えており、県全体の高齢化率を大きく上回っている。
地域要因
(1)地域要因に目立った変化等は見られない。 (2)地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下呂Ｙ４０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万394 円／平米 3万4,363 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,597 円／平米 3万8,340 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,597 円／平米 3万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国定公園普通地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下呂Ｙ４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,002 円／平米 8万2,657 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,847 円／平米 8万2,144 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,674 円／平米 8万1,572 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下呂Ｙ４０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,199 円／平米 8万2 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,594 円／平米 7万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,326 円／平米 7万3,810 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下呂Ｙ４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,473 円／平米 13万7,110 円／坪
推定価格 平米 坪	4万353 円／平米 13万3,407 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,325 円／平米 7万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情