路線価 (2023) 岐阜県下呂市湯之島字門田801-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 下呂市岐阜県下呂市湯之島字門田８０１番２外
価格時点	2023 年
駅名	下呂駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円／坪 1平米 7万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下呂市内の商業地及び住商が混在する地域であり、需要者は地元の個人や法人、県内外の事業者である。下呂市はもともと外国人観光客が少なく新型コロナによるインバウンド蒸発の影響は限定的で、また国内客は回復傾向にあるが、依然旅館経営は厳しい状況である。ただしここ数年市内でカフェ等観光客向けの店舗開店の動きが見られる。下呂温泉は引湯権の負担が大きく、外部からの参入が困難で取引は少ない。市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は当町及び隣接する郡上市八幡町の中心市街地と判断される。需要者は県内外の観光関連業者が中心。昨年から当市を訪れる観光客は徐々に回復の兆しを見せ始め、秋以降は全国旅行支援等の効果もあって、更に観光客は増加している。インバウンド比率が低い分、コロナ前の水準へ戻る速さは高山市より早い。平日の宿泊客数も増えているが、取引は依然少なく、取引単価もばらつきがあるため、適正な地価水準の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域の賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に試算された。当地域では大半が自用店舗であり、収益物件の取引は殆どなく、市場の実勢を反映した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては旧下呂町内の商業性が認められる地域から事例を採用しており、説得力を有する価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。 (2) 都市部のホテルでは経営と所有を分離した形態が多いが、当地域では所有者による経営が主流であり、自用の宿泊施設用地としての市場性が重視される傾向にある。一方、市内に投資目的の収益物件は少なく、地域の実情に照らし、想定建物の上層階をアパートとしたため、当価格は比準価格に比して低位に試算された。以上の結果、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下呂駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の温泉旅館等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下呂市岐阜県下呂市湯之島字門田８０１番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は店舗、旅館等が建ち並ぶ下呂市中心部の商業地域である。人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、観光業は回復基調にあるものの経営環境は依然厳しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当温泉の宿泊客数は大幅に増えており、コロナ前の８割以上の水準まで回復してきた。地価についても下げ圧力は徐々に弱まっていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,007 円 1平米 7万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下呂市は人口減少、高齢化の進行が顕著である。観光業は回復基調にある。ホテル跡地に観光交流センター「湯めぐり館」が令和４年にオープンした。 (2)高山市と異なり、インバウンド比率が相対的に低いため、４月以降の宿泊者数で比べると、平成３０年の８７％まで回復している。
地域要因
(1)地域要因に目立った変化等は見られない。 (2)路線価を上回る取引が依然少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下呂４０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市湯之島字門田８０１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,762 円／平米 19万961 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,460 円／平米 21万9,717 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,374 円／平米 22万9,350 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下呂Ｙ４０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市湯之島字門田８０１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,849 円／平米 9万8,681 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,806 円／平米 10万5,151 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,830 円／平米 15万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下呂Ｙ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市湯之島字門田８０１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,045 円／平米 17万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,752 円／平米 15万1,256 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,287 円／平米 22万5,757 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下呂Ｙ４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	下呂市
地域	岐阜県下呂市湯之島字門田８０１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,942 円／平米 13万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,384 円／平米 12万6,898 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,948 円／平米 21万4,718 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情