路線価 (2023) 岐阜県海津市海津町高須町字武士小路360-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 海津市岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
価格時点	2023 年
駅名	駒野駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	394万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	394万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市の一般住宅地部分が主と把握する。需要者の中心は市内既存居住の若年層の一次取得者で、市外転入者は少ない。地域周辺は市役所及び小学校等の公共施設のほか、相対的に市中心部等へのアクセスが良好な住宅地域である。旧来より持家比率が高い土地柄もあって新規需要は弱く、住宅分譲物件の完売までにかなりの時間を要する。市場での需要の中心価格帯は、土地は約５０坪で４百万円前後、新築住宅分譲をする場合で２千万円前後と考察する。 (2) 同一需給圏は海津市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者で市外からの転入者は少ない。海津市は人口減少、高齢化の進行が顕著で、住宅市場は需給共に弱い状況が続いている。当地域は高須市街地に位置し、市内では比較的利便性が高いが、概ね静態的であり、近年は散発的に取引が見られる程度である。土地価格は３００万～６００万円程度、新規の戸建分譲は２０００万円程度までが取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市の中心機能部に位置し、例外的に節税対策の共同住宅が散見される程度で、一般住宅を主体とする住宅地である。画地規模から合理的な経営規模の賃貸建物の建築が困難と思慮し、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内で、市内の住宅地の成約事例を収集、選択し、価格決定しており、実証的で有用性等が高い。よって、自用目的の取引が大部分で、利便性を重視する住宅地のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は海津市内の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当地域の賃貸市場は未成熟で、対象標準地の画地の状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒野駅東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかこども園等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海津市岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成市街地内で、小学校に近接した良好な居住性を有する住宅地域である。しかし、地域経済の低迷等から、宅地販売は相対的に長期化し、需要は払底気味と推察する。これを反映して、地価は弱含み持続と予測する。 (2)近隣地域は高須小学校やこども園に近い既成住宅地域である。令和６年４月に海津町内の５校を高須小学校に統合する計画があるものの、地域経済の低迷を反映して、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は高目の減少、高齢化が進行し、住宅市場の需給は依然として弱い。コロナ禍に拠る影響は元々静態的であることから、軽微と考察する。 (2)少子高齢化、地域経済の停滞による転出から人口は減少傾向であり、海津市内の宅地需要は全般的に低迷している。
地域要因
(1)住宅地の新規需要は弱いが、価格形成に影響を与える特段の地域要因の変動は見当たらず、安定的な様相にある。 (2)周辺地域において小規模な建売分譲等が散発的に見られたものの、住民の高齢化、若年層の減少により住宅地の需給は共に弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、道路方位の市場優位性は維持している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海津５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万372 円／平米 3万4,290 円／坪
推定価格 平米 坪	2万620 円／平米 6万8,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,220 円／平米 7万3,459 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	海津Ｙ５４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,454 円／平米 8万845 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,735 円／平米 7万8,468 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,494 円／平米 8万977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	海津Ｙ２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,867 円／平米 7万2,292 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,561 円／平米 7万1,281 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,209 円／平米 7万6,729 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	海津２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,649 円／平米 8万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,622 円／平米 9万1,318 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情