路線価 (2023) 岐阜県海津市南濃町徳田字榊野120-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 海津市岐阜県海津市南濃町徳田字榊野１２０番６
価格時点	2023 年
駅名	駒野駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	317万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	317万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内西部の南濃町の住宅地域を中心に、広くは市内各所や西濃地方隣接市町の住宅地域を含む。主な需要者は市内在住の一次取得者ではあるが、市の人口減少傾向が継続しており、典型的な住宅取得世代の３０歳代４０歳代人口はさらに減少傾向が強い。住宅着工戸数の内訳では、分譲用住宅は年間で数戸程度に留まっている。住宅用地の取引も散発的であり当該地域では地縁性も強く、需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。 (2) 同一需給圏は海津市南濃町及び周辺地域の住宅地域である。農家集落的な地域内にあるため、需要者の中心は当該地域に地縁性を持つ者が中心で、圏外からの転入者はほとんどみられない。海津市は人口減少、高齢化の進行が顕著であり、また、当地域は利便性も劣ることから、静態的で土地需要は弱い状況が続いている。土地取引は少なく、隣地買増しや地縁的なものが大半で、中心価格帯は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要は乏しい地域であり賃貸用共同住宅の新たな建築を想定することは合理的でないと判断されるため収益還元法は非適用とした。近隣地域は、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域である。取引事例は減少しつつあるため広域的に採用して要因比較を行ったが、類似地域の事例であり比準の妥当性は容認される。よって、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は海津市南濃町内及び隣接町の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当地域の賃貸市場は未成熟で、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒野駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多く県道に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海津市岐阜県海津市南濃町徳田字榊野１２０番６
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	180 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南濃町の北部の津谷川右岸に位置する、旧来からの住宅地域の一角に存する。人口減少傾向が強く、地縁性も強い地域のため、宅地需要は弱い。地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (2)県道南濃関ケ原線と養老鉄道に挟まれた農家集落的な地域であり、選好性は弱く、不動産市場は静態的である。地域経済の低迷と共に、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向並びに転出傾向が強い状態が続いている。高齢者比率も県平均より高い。不動産需要が乏しいため、不動産市況は弱い。 (2)少子高齢化、地域経済の停滞による転出から人口は減少傾向であり、海津市内の宅地需要は全般的に低迷している。
地域要因
(1)旧来からの住宅地域であり、静態的に推移している。特段の地域要因の変動は見られない。 (2)養老鉄道を挟んだ南東方の駒野工業団地で、令和４年１１月に全進出企業が決定したが、当地域に関しては農家集落的な地域で静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海津５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市南濃町徳田字榊野１２０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,383 円／平米 7万692 円／坪
推定価格 平米 坪	2万387 円／平米 6万7,399 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,682 円／平米 5万1,845 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	海津Ｙ５４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市南濃町徳田字榊野１２０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,958 円／平米 5万9,369 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,087 円／平米 5万6,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	海津５４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市南濃町徳田字榊野１２０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,361 円／平米 6万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,051 円／平米 6万2,983 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,025 円／平米 5万6,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	海津５４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市南濃町徳田字榊野１２０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万246 円／平米 6万6,933 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,841 円／平米 6万5,594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,534 円／平米 5万4,661 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情