路線価 (2023) 岐阜県海津市海津町馬目字西方363-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 海津市岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
価格時点	2023 年
駅名	駒野駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円／坪 1平米 3万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の路線的な商業地域を主に、商住混在地域及び周辺市町の商業地域も包含する。需要者の中心は、地元の個人事業者が主体で、一部で広域展開のチェーンストア事業者も見られる。市内にあって代表的な商業地域であるが、近年、隣接市等の大型商業施設に顧客が吸引され、地盤低下を指摘し得る。店舗形態は事業用借地が主で、市場での取引減少傾向もあり、商業地取引は営業種類、画地規模及び事業規模等が区々で、需要の中心価格帯を見出し難い。 (2) 同一需給圏は海津市及び隣接市町の商業地域や住商混在地域である。主な需要者は地縁性を有する個人事業者及び沿道サービス業者である。スーパーや小売店、飲食店等が見られる比較的交通量が多い県道沿いで、市内での商業集積度は高い地域であるが、新規出店はほとんどなく、また、土地需要は事業用の定期借地権の設定によるものが多く、土地売買の需要は全般的に弱い状況が続いている。市内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市商業地では、貸店舗等は散見される程度で、多くは自用店舗で、また店舗空室率上昇による賃料の下落傾向が強く、賃貸市場は不活発等のため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は当市の商業地の取引状況等から、収集範囲を周辺市に広げて、その幹線道路沿いの商業地の成約事例を選択、採用し、価格決定はその内容を精査検討した結果で、実証的で納得性が高いと確信する。以上から、本件は比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 比準価格は、海津市及び隣接する養老町内の商業地及び住商混在地の取引も採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は小売店舗等が存する商業地域であるが、従来からの自用の店舗等が中心となっており、収益物件はほとんど見られず、また、出店傾向が弱く、賃貸事例も見出せない地域のため、収益還元法は適用しなかった。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒野駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	252.3 坪 (834 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗とスーパー等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海津市岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市内では、店舗等が連担し繁華性を保持する代表的な商業地と言える。しかし、近隣都市の大型複合店舗の顧客収奪、消費者ニーズの多様化等により、商業地間競争の激化等から、地価下落の持続は避け難いと予測する。 (2)海津市内では相対的に高い商業集積、繁華性を維持しているものの、商圏人口の減少等により出店傾向は弱い状況で、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)既存の路線商業地は郊外の新規大型複合店舗等と競合しており、事業者の高齢化等、コロナ禍も加わり、商業立地の低下傾向は持続している。 (2)商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流出、事業者の高齢化、後継者不足に原材料価格の高騰も加わり、市内の商業地は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)市内において、相対的には商業集積が高い中心的な商業地域であるが、空店舗等が見られ、商況は厳しい情勢に変わりない。 (2)比較的交通量が多く、市内では商業集積度、繁華性の程度も高い地域であるが、店舗の閉店や空店舗の継続が見られ、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海津Ｙ５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,192 円／平米 8万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,433 円／平米 8万4,081 円／坪
標準価格 平米 坪	3万386 円／平米 10万456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	海津２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,404 円／平米 9万598 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,414 円／平米 9万3,937 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,327 円／平米 10万3,567 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,166 円／平米 8万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,794 円／平米 9万5,193 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣５４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,371 円／平米 8万571 円／坪
推定価格 平米 坪	4万375 円／平米 13万3,480 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,673 円／平米 12万7,853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情