路線価 (2023) 岐阜県海津市平田町今尾字東区1023-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 海津市岐阜県海津市平田町今尾字東区１０２３番３外
価格時点	2023 年
駅名	駒野駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,170万 円 (1049 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,160万 円 (1049 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の商業地域及び商業利用可能な用途混在地域を中心に、広域的には西濃各市町の商業地域も含まれる。主な需要者は、地元個人事業主、地元法人等であるが、事業用地としての需要は借地による場合が多く、売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。当地域は幹線街路沿いの商業地域であるが、特に集客力のある店舗は存せず、背後地居住人口も減少傾向にある。近時では飲食系や物販系の事業収益の悪化の影響が懸念されてきている。 (2) 同一需給圏は海津市及び隣接市町の商業地域や住商混在地域である。主な需要者は地縁性を有する個人事業者及び沿道サービス業者である。県道沿いの小売店舗、金融機関等が存する商業地域であるが、空き店舗が多く、市内における商業地域としての相対的な地位の低下が継続し、また、土地需要は事業用の定期借地権の設定によるものが多く、土地売買の需要は全般的に弱い状況が続いている。市内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層の店舗、営業所等の集まる既存の商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、自己所有の建物がもっぱらである。したがって収益還元法は非適用とした。そして土地取引は隣接地の取得など、自用目的の取引が中心である。比準価格は、商業地の売買が少ないためやや広域的に事例を採用したが、市場の実態を反映した試算となっている。代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、海津市及び隣接する養老町内の商業地及び住商混在地の取引も採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は小売店舗等が存する商業地域であるが、従来からの自用の店舗等が中心となっており、収益物件はほとんど見られず、また、出店傾向が弱く、賃貸事例も見出せない地域のため、収益還元法は適用しなかった。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒野駅北東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	317.3 坪 (1049 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海津市岐阜県海津市平田町今尾字東区１０２３番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平田地区の中心部付近に位置する幹線街路沿いの商業地域である。特に集客力の高い店舗は存せず、商圏内の居住人口も減少傾向が強く、衰退傾向で推移すると考えられる。地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (2)県道沿いの商業地域であるが、店舗の閉店等が目立ち、繁華性は低下しており、出店傾向は弱い状況が継続している。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向並びに転出傾向が強い状態が続いている。高齢者比率も県平均より高い。個人消費動向は全般的には改善傾向にあるとは言えない。 (2)商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流出、事業者の高齢化、後継者不足に原材料価格の高騰も加わり、市内の商業地は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動は、見られない。 (2)出店傾向は弱く、空き店舗が目立ち、衰退傾向であり、商業地域としての相対的地位が低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海津２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市平田町今尾字東区１０２３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,404 円／平米 9万598 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,414 円／平米 9万3,937 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,629 円／平米 9万7,953 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	海津Ｙ２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市平田町今尾字東区１０２３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,233 円／平米 9万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,695 円／平米 9万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,027 円／平米 9万5,963 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	海津２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市平田町今尾字東区１０２３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,474 円／平米 3万7,933 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,372 円／平米 6万4,044 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,043 円／平米 9万6,016 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	養老Ｙ２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県海津市平田町今尾字東区１０２３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万585 円／平米 6万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,450 円／平米 11万3,892 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,470 円／平米 9万7,428 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情