路線価 (2023) 岐阜県海津市南濃町吉田字二切760-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 海津市岐阜県海津市南濃町吉田字二切７６０番１外
価格時点	2023 年
駅名	美濃松山駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,850万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市及び近隣市町の幹線道路沿いの商業地域又は商業混在地域と判定する。主な需要者は地域特性下、地元の個人事業者及び広域展開を図る店舗、流通業者と言える。顧客となる周辺の住宅団地の静態的な動向の影響下、又通過型の様相が強いため、周辺等での商業地取引は少ない。消費者ニーズの多様化、大型ＳＣの出現により商圏の広域化や商業地域間の競合が激化している。中心価格帯は、取引が僅少、更に取引規模等が多様なため把握困難である。 (2) 同一需給圏は、市内の商業地域及び商業利用可能な用途混在地域を中心に、広域的には西濃各市町の商業地域も含まれる。主な需要者は、地元個人事業主、地元法人等であるが、沿道型店舗用地としての需要は借地による場合が多く、売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。当地域は郊外路線型商業地域であるが、元々背後地居住人口が減少傾向にあったが、近時では飲食系や物販系の事業収益の悪化の影響が懸念されてきている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 基幹的な国道沿いにあって、自用目的での低層の店舗等利用が支配的と言える。十分な収益性を発揮するには商業熟成度が低く、かつテナント需要も弱く、またコロナ禍もあり、投資採算性の確保は厳しい情勢に変わりはないと認識する。よって、収益還元法の適用は見送った。本件では、実際の市場で生起した取引事例から求め、規範性、指標性、説得性等に優れる比準価格を採用し、代表標準地価格との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 当該地域は郊外の幹線街路沿道に低層飲食店舗等が散在する商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、自己所有の建物がもっぱらである。したがって収益還元法は非適用とした。そして土地取引は隣接地の取得など、自用目的の取引が中心である。比準価格は、商業地の売買が少ないためやや広域的に事例を採用したが、市場の実態を反映した試算となっている。代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	美濃松山駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	296.4 坪 (980 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海津市岐阜県海津市南濃町吉田字二切７６０番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	130 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	28 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、新規の出店等は見られず、店舗集積が低水準である。静態的な南方背後の大規模住宅団地の情勢下、コロナ禍もあり、店舗地需要の回復の期待は薄いと推考する。これを反映して、地価は高目の下落持続と予測する。 (2)幹線街路沿道の商業地域である。飲食店舗等が散見されるが、車両の通過速度が速く、大型車の混入比率も高く、商況は振るわない。また背後地の居住人口の減少等もあり、地価水準は下落基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)既存の路線商業地は郊外の新規大型複合店舗等と競合しており、事業者の高齢化等、コロナ禍も加わり、商業立地の低下傾向は持続している。 (2)人口減少傾向並びに転出傾向が強い状態が続いている。高齢者比率も県平均より高い。個人消費動向は全般的には改善傾向にあるとは言えない。
地域要因
(1)大型貨物車の交通量が多いこともあり、沿道の商業施設の集積状況は不活発で、静態的と観察する。 (2)通行量は多いものの、商況は振るわず、空き店舗も見られ、衰退傾向がうかがわれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海津Ｙ２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市南濃町吉田字二切７６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,233 円／平米 9万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,695 円／平米 9万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,691 円／平米 9万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	養老Ｙ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県海津市南濃町吉田字二切７６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,579 円／平米 7万7,952 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,927 円／平米 10万5,551 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,088 円／平米 10万2,777 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	海津２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県海津市南濃町吉田字二切７６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,737 円／平米 4万8,721 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,288 円／平米 8万296 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,351 円／平米 9万422 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	養老Ｙ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県海津市南濃町吉田字二切７６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,194 円／平米 4万6,925 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,302 円／平米 7万3,730 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,328 円／平米 7万7,122 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情