路線価 (2023) 岐阜県羽島郡岐南町徳田3-303-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 羽島郡岐南町岐阜県羽島郡岐南町徳田３丁目３０３番１
価格時点	2023 年
駅名	岐南駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (1507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (1507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円／坪 1平米 6万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岐南町及び近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域。主たる需要者は地元や近隣市町の法人のほか、ロードサイド店舗を展開する全国規模の企業も考えられる。都市計画道路新所平島線整備事業の進展に伴い、交通量も増加しており、沿道型商業地としての需要は安定的に推移するものと思料する。なお、路線商業地域では事業用定期借地権の活用が中心であることから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、岐南町及び隣接する岐阜市の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地元事業者のほか全国展開を図る沿道店舗経営者等である。また、近隣地域周辺は、現在、県道改良工事が進められており、その進捗に伴い今後店舗進出が予想される。幹線道路沿いの店舗は事業用借地、建設協力金方式による借家が多く、土地取引は少なく、また、業種による規模、間口等がまちまちで中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小売店舗や事業所等が増えつつある路線商業地域。自己利用目的又は事業用定期借地権の活用が中心であり、収益物件の建築を前提とした土地取得を目的とする需要者は限定される。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例を基に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用又は建設協力金方式による借家が多く、純粋な賃貸用建物は少なく賃貸市場の成熟度は低く、収益価格も低位に求められた。一方、比準価格は、岐南町及び隣接する岐阜市の商業地の取引事例より求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高いものである。従って、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岐南駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	455.8 坪 (1507 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽島郡岐南町岐阜県羽島郡岐南町徳田３丁目３０３番１
標準地の範囲
東	150 m
西	20 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市計画道路整備の進展に伴って、小売店舗や事業所等が増えつつある路線商業地域。今後はやや発展的に推移するものと思料され、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域として今後進展が期待される地域。但し、接面県道の幅員拡幅を伴う改良工事が進んでいるが、まだ複数の新規店舗が進出する状況になく地価水準は、概ね横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万2,412 円 1平米 7万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の総人口、生産年齢人口は微増傾向にあり、全般的に土地需要は底堅い。 (2)岐南町は令和３年の人口動態調査では、自然・社会増減ともプラスで増加率は県下１位である。
地域要因
(1)都市計画道路新所平島線整備事業の進展に伴い、交通アクセスの向上が期待される。 (2)県道改良工事が、国道２２号までの間で徐々に進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐南Ｙ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡岐南町
地域	岐阜県羽島郡岐南町徳田３丁目３０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,224 円／平米 20万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,760 円／平米 23万627 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,254 円／平米 25万5,402 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県羽島郡岐南町徳田３丁目３０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,824 円／平米 22万920 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,642 円／平米 21万400 円／坪
標準価格 平米 坪	6万496 円／平米 20万 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	笠松Ｙ６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島郡笠松町
地域	岐阜県羽島郡岐南町徳田３丁目３０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,668 円／平米 17万7,426 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,453 円／平米 17万6,716 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,675 円／平米 19万3,980 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜南Ｙ４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県羽島郡岐南町徳田３丁目３０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,179 円／平米 27万1,684 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,179 円／平米 27万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,584 円／平米 23万6,657 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情