路線価 (2023) 岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内447-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 養老郡養老町岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
価格時点	2023 年
駅名	美濃高田駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	410万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	412万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、養老町内北部の住宅団地や小規模分譲地を中心に、広くは町内各所や西濃地方隣接市町の住宅地域を含む。主な需要者は町内在住の一次取得者ではあるが、養老町の人口減少傾向が強く世帯数も減少しているため需要者は減少している。住宅用地取引も散発的である。当該地域は古くに開発された住宅団地であるが、中古住宅の売買が稀に見られる程度で、売買需要の中心価格帯は、明確な形では形成されていない。 (2) 同一需給圏は概ね養老町内の住宅地域である。主な需要者は、圏内居住者で周辺市町からの転入者は少なく地縁性を有する者が大半である。近隣地域は町中心部から遠く交通利便性が劣る住宅地域であり、人口減少や高齢化の影響等により需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層一般住宅を中心とした地域であり、賃貸需要は乏しくまた画地規模の制約もあり、賃貸用共同住宅の新たな建築を想定することは合理的でないため収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、取引事例は養老町内の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は画地規模が小さく経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。本件では、市場性を反映し精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	美濃高田駅北東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	養老郡養老町岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)田地帯が広がる郊外部に、古くに開発された住宅団地である。居住者の高齢化が進んでおり静態的である。町全体の人口減少傾向が強いこともあり、地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向並びに転出傾向が強く、世帯数も微減している。高齢者比率も県平均より高い。需要が乏しいため不動産市況は弱い。 (2)養老町は急速な人口減少、高齢化率上昇などが影響し宅地需要は弱い。また、エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感は継続している。
地域要因
(1)徐々に住民の高齢化が進展しているが、特段の地域要因の変動は、見られない。 (2)駅徒歩圏外の既成住宅地であり地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	養老Ｙ４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,148 円／平米 6万3,303 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,464 円／平米 6万4,348 円／坪
標準価格 平米 坪	2万862 円／平米 6万8,970 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	養老２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万801 円／平米 6万8,768 円／坪
推定価格 平米 坪	2万593 円／平米 6万8,080 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,586 円／平米 7万1,363 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	養老Ｙ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,212 円／平米 5万3,597 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,339 円／平米 6万629 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	養老Ｙ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,806 円／平米 9万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,743 円／平米 8万8,412 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	養老４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町大坪字堀ノ内４４７番２６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万570 円／平米 6万8,004 円／坪
推定価格 平米 坪	2万303 円／平米 6万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	2万42 円／平米 6万6,259 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情