路線価 (2023) 岐阜県養老郡養老町船附字大割田1437外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 養老郡養老町岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
価格時点	2023 年
駅名	烏江駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9,060万 円 (3789 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,060万 円 (3789 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、工業地の場合は広域的であり、養老町や周辺市の工業用地をはじめ西濃地方のほか、広くは愛知県北部の工業地域をも包含している。需要者の中心は、県内外の大手流通事業者、倉庫業者、製造業者等である。東海環状自動車道の延伸が進展し物流関連の需要は堅調で、高速道路へのアクセスが良好な工業用地への需要は安定している。工業地の取引は、業種や必要画地規模等で様々であるため、売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。 (2) 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域である。主な需要者は、流通業務関連等の地元企業である。近隣地域の西方で東海環状自動車道養老インターチェンジが供用開始されたことから、交通利便性が向上し、周辺道路整備も行われるなど徐々に発展している。需要は堅調に推移しているが、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感は継続している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域を含む周辺の地域の大規模工場地や流通業務用地は、自社所有地が多く賃貸市場は未熟成である。したがって、規範性のある収益想定が困難なため、本件においては収益還元法の適用を行わなかった。よって、周辺市での工場用地の販売価格設定の動向や、代表標準地との均衡も検討の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。 (2) 比準価格は養老町及び隣接する大垣市の工業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は当該地域においては倉庫の賃貸借がほとんど見られず、新規に賃貸用倉庫の建設を想定することは事業収支の観点から合理的ではないため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	烏江駅南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	1146.1 坪 (3789 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模倉庫、事業所等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	養老郡養老町岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
標準地の範囲
東	180 m
西	0 m
南	200 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	100 m
面積	3800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西濃地区を縦断する幹線国道沿道に存し、名神高速道路並びに東海環状自動車道（２０２６年度全線開通見通し）へのアクセスが良好である。安定的な需要が見込まれ、地価も安定的に推移するものと予測される。 (2)東海環状自動車道養老インターチェンジの開設により交通利便性が向上した工業地域。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しているが、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は依然として人口減少傾向並びに転出傾向が強く世帯数も減少している。但し、東海環状自動車道の整備進捗に伴う工業用地の需要はみられる。 (2)高速道路網の整備に伴い岐阜県の工場立地は比較的堅調であるが、原材料やエネルギー価格高騰に伴い収益悪化が避けられない状況である。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動は、見られない。東海環状自動車道延伸の進捗が期待される。 (2)東海環状自動車道養老インターチェンジの開設により、交通利便性が改善され市場性は増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	養老５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,488 円／平米 7万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,574 円／平米 7万1,324 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,014 円／平米 7万2,778 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,193 円／平米 7万9,982 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,894 円／平米 9万2,218 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,977 円／平米 7万5,962 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,613 円／平米 4万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,725 円／平米 5万8,599 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,281 円／平米 8万273 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,040 円／平米 5万6,334 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,388 円／平米 5万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,787 円／平米 7万8,640 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣５２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県養老郡養老町船附字大割田１４３７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,275 円／平米 10万6,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,533 円／平米 10万7,554 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,572 円／平米 8万1,235 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情