路線価 (2023) 岐阜県不破郡垂井町宮代字政所662-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町宮代字政所６６２番８
価格時点	2023 年
駅名	垂井駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	724万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	728万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円／坪 1平米 3万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は垂井町内の住宅地域。需要者の中心は町内又は大垣市に勤務する一次取得者層である。圏内では、区画整理が行われ、垂井駅に近い東神田地区や垂井町の東部に位置し大垣市に隣接する綾戸地区の人気が高い。一方、中心市街地の南方に位置する既成住宅地域の人気は低い。近隣地域も同様であり、建築費の高騰も相まって、不動産の取引市場は低調に推移している。中心となる価格帯は、土地は７００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、垂井町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人であり、新規参入者は少ない。当地域は、農地も比較的多く残る、地域要因の変化が少ない地域であり、また、周辺の地域には旧来からの住宅も多く、需要者の選好性が劣ることから、取引は少なく需要は弱い。取引事例が少なく、中心価格帯を見いだしにくいが、土地価格は６００～１１００万円程度、新築戸建分譲は２１００～２６００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする近隣地域では、取引に際し、居住環境が重視される。また、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、大半の物件は敷地の規模が大きい。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さく、共同住宅の想定が困難である。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地が存するのは、居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	垂井駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地も残る住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町宮代字政所６６２番８
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	公立小学校に隣接している。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅の新築、宅地開発の動きは鈍く、当面、現状のまま推移する、と予測する。垂井町市街地の南方に位置する近隣地域の人気は低い。また、建築費高騰の影響もあり、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (2)垂井町南部の農地も残る住宅地域であり、取引件数は少なく、地域要因の変化にも乏しいため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)垂井町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向が続いている。令和４年の土地取引件数、住宅着工戸数は前年と同水準で推移している。 (2)垂井町の総人口は減少しており、高齢化率も高く、需要は弱い。
地域要因
(1)農地等も残されているが、土地の取引、住宅の新築等は少なく、停滞している。地域要因に大きな変動は見られない。 (2)地域要因は静態的で、特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町宮代字政所６６２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,139 円／平米 9万3,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,719 円／平米 9万4,945 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,629 円／平米 11万1,177 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	垂井Ｙ３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町宮代字政所６６２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,932 円／平米 9万8,955 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,060 円／平米 10万5,990 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,935 円／平米 12万2,107 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町宮代字政所６６２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,293 円／平米 10万3,455 円／坪
推定価格 平米 坪	3万828 円／平米 10万1,917 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,526 円／平米 12万755 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	垂井Ｙ５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町宮代字政所６６２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,668 円／平米 12万7,836 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,547 円／平米 12万4,130 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,323 円／平米 12万3,390 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情