路線価 (2023) 岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷2263-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
価格時点	2023 年
駅名	垂井駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	882万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	879万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円／坪 1平米 2万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は垂井町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は町内及び周辺市町に居住・勤務する一次取得者層が中心であるが、地縁性が強く、他地域からの転入者は少ない。ＪＲ東海道本線「垂井」駅から距離がある集落地域で、選好性が劣り、需要は弱く、不動産取引は低調である。土地取引は少なく、隣地買増しや地縁的なものが大半で、中心価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、垂井町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人である。当地域は、町の中心部から離れた、農家住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、地縁性が強く、利便性も劣るため、取引は少なく、需要は弱い。取引は散発的なことから、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は垂井町の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、近隣地域は賃貸市場の需要が乏しく、また、標準地の周辺の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することは困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地が存するのは旧来からの住宅地域であり、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	垂井駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	92 坪 (304 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほかに一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)垂井町郊外の農家住宅等が見られる集落地域であり、市街地から離れ，利便性等が劣ることから、新規の宅地開発は見られず、需要も弱い。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)垂井町の中心部から離れた、旧来からの住宅地域であり、取引件数は少なく、地域要因の変化にも乏しいため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化が進み、人口は減少傾向であり、人気のある地域を除くと垂井町内の宅地需要は全般的に低迷している。 (2)垂井町の総人口は減少しており、高齢化率も高く、需要は弱い。
地域要因
(1)集落地域で、地縁的取引を除くと地域外からの土地需要は限定的であり、静態的に推移している。 (2)旧来からの住宅地域であり、地域要因は静態的で、特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	垂井５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,571 円／平米 12万4,210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,270 円／平米 12万3,215 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,129 円／平米 10万6,218 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	垂井３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,728 円／平米 7万8,445 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,341 円／平米 10万3,613 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,229 円／平米 9万19 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	垂井５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,475 円／平米 12万586 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,393 円／平米 11万3,703 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,048 円／平米 9万6,033 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,139 円／平米 9万3,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,777 円／平米 9万5,137 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,425 円／平米 8万7,361 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情