路線価 (2023) 岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷596-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
価格時点	2023 年
駅名	垂井駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	938万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	938万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円／坪 1平米 1万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町の調整区域等に所在する住宅地域。主な需要者は圏内居住者であるが、圏内に地縁を有する者も見込まれる。調整区域では既存宅地性の可否が取引価格に大きく影響を及ぼすため、建築に不安のない宅地であれば、市街化区域の宅地と競合し相応の市場性を有する。ただ、実際の宅地供給は市街化区域で十分賄われており、調整区域の市場性が劣ることに変わりはない。調整区域では実需中心で取引されるが、その中心価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は、垂井町及び周辺市町の住宅地域であり、特に価格牽連性が高いのは、垂井町内の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人である。市街化調整区域内では建築が困難なことから、取引は限定的で、特に、旧来からの集落地域については、需要者の選好性が劣ることから、需給関係はやや弱含みで推移している。取引は散発的なことから、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当町及び大垣市の調整区域の成約事例を採用して、取引事例比較法を適用し実証性を有する比準価格を試算した。一方、公法規制がきびしい調整区域において、新たに貸家を建設して収益想定することができないため、収益還元法は非適用とした。本件では実際の取引事例から求めて指標性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地が存するのは市街化調整区域内の集落地域であり、取引事例は多くはないものの、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	垂井駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	186.6 坪 (617 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が農地の中に散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は住宅需要がほとんど見込めない調整区域の農家集落であることから、今後も当分の間は現状程度で静態的に推移してゆくものと思料する。 (2)市街化調整区域内に存する旧来からの農家集落地域であり、土地取引はほとんどなく、地域要因も静態的であることから、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率が県平均を上回る。土地取引件数は年間２００件前後、直近の新設住宅着工数は増加傾向。近年、分譲戸数はやや低調に推移。 (2)垂井町の総人口は減少しており、高齢化率も高く、需要は弱い。
地域要因
(1)農家住宅主体の集落地域であり、特段の変動要因は見当たらず、安定的静態的に推移している。 (2)旧来からの農家集落地域であり、地域要因は静態的で、特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	垂井Ｙ５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,560 円／平米 6万4,665 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,951 円／平米 6万5,958 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,822 円／平米 5万2,308 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	垂井Ｙ５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,009 円／平米 7万2,762 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,657 円／平米 7万1,598 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,209 円／平米 5万281 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	垂井５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,539 円／平米 4万4,760 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,431 円／平米 4万4,403 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,319 円／平米 4万7,339 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,415 円／平米 6万4,186 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,751 円／平米 7万1,909 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,548 円／平米 5万1,402 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情