路線価 (2023) 岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初503-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
価格時点	2023 年
駅名	垂井駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円／坪 1平米 4万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町及び大垣市等に所在する路線商業地域である。主な需要者は地元の商店経営者やチェーンストア事業者が見込まれる。近隣地域はカーディーラーや量販店のほか、背後に集客力に優る大型商業施設があって、当町ないし大垣市西部を含む大きな商圏を形成している。客足は堅調に推移しているが、最近ファーストフード店が開業して繁華性を増している。こうした中で、商業地は物件の個別性が強く、その中心価格帯は把握しづらく判然としない。 (2) 同一需給圏は垂井町及び周辺市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業のほか、チェーン展開する沿道サービス業者である。交通量の多い国道沿いの大型スーパー、飲食店等が連たんする路線商業地で、新規店舗の進出も見られ、一定の商業集積、繁華性を維持している。取引は散発的で、画地規模や個別の事情等が多様であるため取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では国道など幹線道路沿いの取引事例を採用し、道路状況や商環境等を比較考量して信頼性のある比準価格を求めた。一方、低層店舗からなる近隣地域において、想定建物の容積が不足して十分な賃料収入が得られず、収益価格は低位に試算された。以上から、本件では成約事例から求めて指標性に優る比準価格を重視し、収益価格も参酌して、更に代表標準地との検討も踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、垂井町及び隣接する大垣市の取引を採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は低層店舗等が見られる路線商業地域であるが、自用店舗が中心となっており、収益物件の取引はほとんど見られず、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	垂井駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	154 坪 (509 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	不破郡垂井町岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
標準地の範囲
東	350 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	15 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域はカーディーラーや量販店など混在する路線商業地域を形成しているが、最近、ファーストフード店の出店があって商業集積を緩やかに増している。今後も当分の間は発展傾向で推移してゆくものと予測する。 (2)交通量の多い国道２１号沿いに沿道サービス店舗等が連たんする地域で、店舗の集積度は高く、今後も安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率が県平均を上回る。原材料高等による食料品・工業製品の値上げが懸念材料。当町国道沿いの商業地の商況に大きな変化はない。 (2)垂井町の商業地需要は全般的に低迷しているが、国道沿いの沿道サービス店舗用地の需要は安定している。
地域要因
(1)最近、ファーストフード店が出店して、近隣地域は緩やかに商業熟成度を増している。 (2)国道沿いに沿道サービス店舗等が連たんする地域で、交通量も多く、新規出店も見られ、一定の繁華性を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,525 円／平米 21万14 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,504 円／平米 18万6,802 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,504 円／平米 18万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	垂井３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,684 円／平米 5万5,157 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,263 円／平米 11万3,273 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,965 円／平米 14万8,654 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,755 円／平米 18万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,929 円／平米 19万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,803 円／平米 16万1,343 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,142 円／平米 21万2,053 円／坪
推定価格 平米 坪	7万841 円／平米 23万4,200 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,483 円／平米 17万203 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,248 円／平米 20万2,486 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,064 円／平米 20万1,878 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,325 円／平米 16万3,068 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情