路線価 (2023) 岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江3295外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 不破郡関ケ原町岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江３２９５番外
価格時点	2023 年
駅名	関ケ原駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	524万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	524万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円／坪 1平米 2万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内及び隣接の大垣市上石津町、不破郡垂井町の一般住宅地域が主と判定する。主たる需要者は地縁、縁故を有する個人と認識する。西濃圏域の中でも最西端に位置する当町の既成住宅地域で、土地取引は少なく、市場は極めて静態的である。町人口は減少持続で、コロナ禍もあり、宅地需要は低調である。なお、取引件数が少なく市場の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、土地のみで総額５００万円～６００万円程度のレンジと推定する。 (2) 同一需給圏は関ケ原町及び隣接する垂井町等の住宅地域である。主な需要者は、圏内居住者で、圏外からの転入者は殆どなく地縁性を有する者が大半である。近隣地域は駅徒歩圏であるが急速な人口減少や高齢化の影響等により需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。中心となる価格帯は土地は５００万円程度であるが、取引件数が少なく、戸建分譲もほとんどないため取引規模や新築戸建物件の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 静態的な地域展開を反映して土地の収益性を重視した取引は皆無に等しく、有効な賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は見送った。需要者は主として自用目的により市場参加する者と考察することから、同一需給圏内の取引事例から試算した比準価格の実証性、説得力等は高い。よって、取引市場の実勢、実態を適確に反映し、精度が高い比準価格を妥当と判断して採用し、地域の変動状況等に留意の上、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は賃貸市場が未成熟であること等経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。本件では、市場性を反映し精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	関ケ原駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、農地等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	不破郡関ケ原町岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江３２９５番外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当町の中央部の市街地にあって、旧来からの混在的な既成住宅地域で変化に乏しく、静態的で、現状維持程度での推移と考察する。これを反映して、今後も、地価水準は相対的に高目の下落率での推移と予測する。 (2)農家住宅、農地が見られる住宅地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化率が拡大傾向にあり、県平均を大きく上回る。コロナ禍もあり、買物等の生活面への悪影響を避け難い。 (2)関ケ原町は急速な人口減少、高齢化率上昇などが影響し宅地需要は弱い。また、エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感は継続している。
地域要因
(1)選好性の魅力度がやや低い地域で、静態的な変動要因となっている。 (2)駅徒歩圏の既成住宅地であるが、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	関ケ原Ｙ２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡関ケ原町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江３２９５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,103 円／平米 3万6,707 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,640 円／平米 6万1,624 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,352 円／平米 7万590 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	関ケ原５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡関ケ原町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江３２９５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,623 円／平米 7万1,486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万735 円／平米 10万1,610 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,217 円／平米 10万6,509 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江３２９５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,139 円／平米 9万3,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,719 円／平米 9万4,945 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,194 円／平米 7万3,373 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	垂井Ｙ５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字尻江３２９５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,274 円／平米 11万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,055 円／平米 10万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,622 円／平米 7万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情