路線価 (2023) 岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地577-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 不破郡関ケ原町岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
価格時点	2023 年
駅名	関ケ原駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	825万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	822万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円／坪 1平米 3万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町及び近隣市町の近隣的な商業地域を主に、背後の混在的な住宅地域も含むと認識する。主たる需要者は地縁性等を有する個人及び事業者が中心である。大型車両等の往来が多い国道沿いにあるが繁華性等は低い。町等は歴史的遺産を活用した新規観光施策を近年、実行しているが、効果は限定的で、土地需要は低調に推移している。取引が少なく市場の中心価格帯の把握は困難であるが、土地のみで坪当たり１１万円～１３万円程のレンジと推定する。 (2) 同一需給圏は関ケ原町及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗等の経営を目的とした地縁性を有する法人又は個人事業者である。当該地域は町内の主要な幹線道路沿いの商業地であるが店舗集積の程度が低く、繁華性も低いため需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧中山道の宿場町としての歴史を有する地域で、不活発、静態的な地域展開で発展傾向にないこと等から、賃貸市場は未成熟である。よって、収益物件想定は客観性、合理性に欠けることから収益還元法の適用を断念した。比準価格は実際に生起した取引価格から試算しており、実証的かつ説得力を有する。以上から、本件では市場性、流通性、代替性を適確に反映した比準価格を採用し、更に代表標準地価格との要因検討を踏まえ、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は関ケ原町及び周辺市町の商業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸需要が殆ど認められず、対象標準地において収益用建物を想定することは事業収支の観点から合理的ではないため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	関ケ原駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	不破郡関ケ原町岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅併用店舗、営業所等が見られる国道沿いの既成商業地域である。しかし、繁華性等は低く、コロナ禍もあり、今後の発展的要素も見出し難い。地価水準は、地域様相を反映して高目の下落持続で推移すると予測する。 (2)自用の小規模店舗が散見される商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化率が拡大傾向にあり、県平均を大きく上回る。コロナ禍もあり、商業立地条件は持続的に低下しており、宅地需要は全般的に弱い。 (2)原材料やエネルギー価格高騰の影響により、個人消費が減少し、地域経済の悪化が継続している。
地域要因
(1)交通量は多いが、沿道の商業施設の集積状況は減少気味に変わりない。 (2)車両の交通量は多いが、新規出店は殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、角地としての市場優位性は維持している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	関ケ原Ｙ２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡関ケ原町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,538 円／平米 4万4,757 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,829 円／平米 7万8,779 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,096 円／平米 10万9,415 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,259 円／平米 10万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,195 円／平米 11万3,049 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	垂井５４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,525 円／平米 21万14 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,504 円／平米 18万6,802 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,694 円／平米 11万1,392 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	関ケ原５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡関ケ原町
地域	岐阜県不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,204 円／平米 7万100 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,111 円／平米 13万9,219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,830 円／平米 18万7,880 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情