路線価 (2023) 岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前535-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
価格時点	2023 年
駅名	北神戸駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	536万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	536万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円／坪 1平米 2万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町ないし隣接する池田町等に所在する住宅地域。主な需要者は圏内居住の１次取得者で、このほか圏外からの転入者も見込まれる。かつて、横井地区は分譲物件がよく見られたが、近年は地価下落を受けて宅地開発の軸足が市街地寄りに移っている。したがって、当町北部の横井地区は人気薄になり、取引は散発的で市況は静態的に推移している。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で６百万円前後、戸建分譲で２２～２７百万円程度である。 (2) 同一需給圏は神戸町全域の住宅地域である。主たる需要者は町内及び周辺市町の居住者・就労者で、一次取得者層である。当地域は神戸町の郊外部にあたり、利便性が劣るため需要は低調である。町中心部では小規模開発が比較的活発に行われているが、当地域周辺において開発の動きは見られない。中古建物付きの物件が市場に出ることもあるが市場滞留期間は長い。更地や新築建物付きの取引はほぼない状態で、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅主体の住宅地であり、取引では居住性を重視した自用目的のものが大半である。こうした市場で信頼性のある取引事例を収集して規範性の高い比準価格を求めた。一方、対象標準地において収益性を測るのは手狭で難があるため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では成約事例から試算して検証性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では比準価格のみを得た。当地域において賃貸市場は未成熟で、取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため、実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から規範性の優れる事例を採用しており、説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北神戸駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ中、空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、住宅需要は市街地及びその周辺部が選好されており、近隣地域のような北部住宅地は敬遠されている。今後も住宅需要は市街地寄りの傾向が続くと思われ、地価は下落傾向で推移してゆくものと予測する。 (2)当地域は需要の低調な住宅地域であり、当面は現状を維持、長期的には空き家が増加しつつ推移するものとと予測する。地価は今後、下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率が県平均を上回る。土地取引件数・住宅着工数はほぼ横ばい。東レ社宅跡地の宅地開発、西座倉地区の工業団地造成が目につく。 (2)神戸町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数は安定的に推移している。新設住宅着工戸数は前年比増の見込みである。
地域要因
(1)近隣地域に特筆すべき変動要因は見られず、概ね安定的に推移している。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,697 円／平米 11万4,708 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,593 円／平米 11万4,364 円／坪
標準価格 平米 坪	3万452 円／平米 10万674 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神戸３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,154 円／平米 10万9,607 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,088 円／平米 10万9,389 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,069 円／平米 10万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,335 円／平米 11万206 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,168 円／平米 10万9,653 円／坪
標準価格 平米 坪	3万626 円／平米 10万1,250 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,997 円／平米 11万9,006 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,462 円／平米 11万7,237 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,901 円／平米 9万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,651 円／平米 8万1,496 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,429 円／平米 8万762 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,919 円／平米 9万2,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情