路線価 (2023) 岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和1440-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
価格時点	2023 年
駅名	広神戸駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	530万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	532万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円／坪 1平米 3万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当町全域及び隣接の大垣市、池田町の一般住宅地域と判定する。需要者の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世代とみる。通勤、移動手段は自家用車が主流で、車２台以上を保有する世帯が標準的である。需要はミニ開発等の新規供給に流れがちで、旧来の市街地、住宅団地内の需給関係は緩慢である。近隣地域及び周辺の需要の中心価格帯は、土地が５００万～９００万円程度、新築建売が２，０００万～２，７００万円程度のレンジと把握する。 (2) 同一需給圏は当町の市街化区域に所在する住宅地域。主な需要者は町内居住の１次取得者であり、町外からの転入者や一部の買い替え需要も見込まれる。近隣地域周辺は市街地の東部にあって利便性・居住性が概ね良好な所であり、宅地開発が町内では盛んな地区である。ただ、町内には代替競合する住宅地が多く、地価の下げ止まりには至っていない。こうした中で、取引の中心価格帯は土地（６０坪）で６百万円前後、建売分譲で２３～３０百万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、町内の競合、代替関係にある住宅地域で生起した事例により試算し、市場実態に即した適確な価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該圏域のアパート等は、資産維持、承継のコストも見据えた旧来地主の物件が供給の大半を占めているため、元本コスト、資産リスクに寛容な事業背景がある。以上により、取引事例比較法の試算結果について、代表標準地との比較検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域が所在する需給圏では利便性や居住性を重視する自用目的の取引が支配的であり、これらに基づく信頼性のある事例資料を収集して精度の高い比準価格が得られた。一方、画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測るのは困難であり経済合理性に反するため、収益還元法は非適用とした。本件では指標性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広神戸駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和後期に開発された中規模住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅を主体とする地域性を展開して持続、推移すると予測するが、住民の高齢化に伴って空き家、更地化の増加が懸念される。地価は隣接する大垣市と歩調的で、需給ギャップはあるものの下落率縮小傾向と予測する。 (2)近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で、住宅地としての熟成度は高いが変動要因は乏しい。今後当分の間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は南隣の大垣市の衛星都市としての性格が濃厚で、大垣市の経済動向と連鎖的である。住宅地需要はコロナ禍もあり、依然として弱含みである。 (2)人口減少率、高齢化率が県平均を上回る。土地取引件数・住宅着工数はほぼ横ばい。東レ社宅跡地の宅地開発、西座倉地区の工業団地造成が目につく。
地域要因
(1)閑静な住宅地で、記すべき程の地域要因はないが、地域の西側で３２区画の住宅地分譲が行われている。 (2)現在、西方近くの東レ社宅跡地で３２戸の建売分譲がみられるが、このほかに目立った動きは見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神戸２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,843 円／平米 14万1,639 円／坪
推定価格 平米 坪	4万299 円／平米 13万3,228 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,578 円／平米 10万7,703 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神戸３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,154 円／平米 10万9,607 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,088 円／平米 10万9,389 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,215 円／平米 10万3,197 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,911 円／平米 11万2,110 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,048 円／平米 11万2,563 円／坪
標準価格 平米 坪	3万925 円／平米 10万2,238 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,697 円／平米 11万4,708 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,593 円／平米 11万4,364 円／坪
標準価格 平米 坪	3万559 円／平米 10万1,028 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神戸３０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,187 円／平米 10万9,716 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,145 円／平米 11万2,883 円／坪
標準価格 平米 坪	3万706 円／平米 10万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情